欧洲仓库抢电：普通仓与自动化仓用电差出十倍

（本文作者为 好望角，钛媒体经授权发布）

阿尔芬是荷兰服装零售商Zeeman配送中心的所在地，这里曾碰上一个棘手问题。

新的自动化订单拣选系统上线后，配送中心的用电量冲破了现有电网接入能承受的上限。

图注：Zeeman配送中心

荷兰不少电网拥堵的地方，企业想申请新增用电容量，或者把现有容量扩大，通常只能去排队。2026年4月，等着新增或扩容用电的大型企业和机构大约有1.5万家；到了年中，这个数字又涨到15,498家。

排队的规则是：能帮电网缓解拥堵的项目排在最前，急救医疗、警察、消防和国防等安全功能排在其次，住房、教育、供热这类基本需求再往后。普通商业仓库一般挤不进优先名单，只能等在这些项目后面。

一些地区的等待时间已经超过十年。迪门分区电网上，约150宗阿姆斯特丹客户的申请受到建设进度调整的牵连，预计脱离等待名单的时间从2036年第四季度推到了2037年底。

Zeeman最终还是绕开了这道坎。阿尔芬配送中心签下容量限制合同，同时装上电池：电网不堵的时候，配送中心可以用更高的容量；需要压负荷时，就由电池给自动化设备补电。

电池归EcoPowerCell所有，Zeeman既不用买也不用租；电池闲下来时，运营方拿它去能源市场做交易，这笔收益帮着分担系统的融资成本。配送中心就这样跳过了常规电网扩容的排队，把自动化和扩张继续推下去。

这件事其实照出了欧洲物流地产正在发生的转变。

7月，CBRE发布《2026年欧洲物流租户调查》，覆盖109家欧洲大型仓储使用企业。CBRE据此估算，欧洲已使用的仓储存量里，每年约3%面临功能性过时风险，折合大约1200万平方米。这些仓库多数位置不差、结构也没坏，毛病在于跟不上新的经营方式。

最扎眼的短板是电。调查显示，超过44%的大型仓储使用者把电力供应看作选址的重要因素，这个比例是四年前的两倍多。

01 仓库的用电量翻了几倍

传统仓库的用电逻辑不复杂：照明、通风、叉车充电。

如今什么都在电气化。CBRE在9月的研究里把新增用电分成三类：自动化拣选和分拣系统、配送车队的充电设施、温控仓储，这三样都离不开稳定充足的电力。

不同仓库之间，用电差距拉得很大。英国一家公用设施咨询公司给出的经验值是：普通常温仓库每1万平方英尺要5至15千伏安，自动化履约中心要50至150千伏安，冷库要100至300千伏安，电动车队场站可能到100至500千伏安。

图注：DSV位于荷兰Venlo的自动化物流中心。

面积一样，自动化仓库的用电大约是普通仓库的十倍。一个过去只要1兆伏安的场地，全面电气化之后可能要5至8兆伏安。

物流企业对自动化的胃口还在涨。CBRE研究员透露，73%的租户希望下一个仓库达到Level 2以上的自动化水平。

电动卡车是另一个更大的变数。按ICCT和弗劳恩霍夫研究所的测算，若政策环境有利，到2035年欧洲电动卡车的充电需求将达约100太瓦时，2045年约200太瓦时；这些需求大多出现在场站，且集中于少数物流热点地区。

图注：德国弗赖辛物流中心的电动卡车在充电

物流园于是还得兼做车队的充电站。卡点落在电网接入上：一个兆瓦级充电站拿到电网接入审批的时间，常常比把整个充电站建完还长。

欧洲卡车的电动化进程才刚刚开始。中国的电动重卡已占到重卡新车销量的28%，而在欧洲，中重卡销量中这一比例仅约3%。眼下欧洲仓库承受的电力压力，不过是这轮电气化浪潮的前奏。

Savills在10月的调查给出了更直白的数字：89%的相关受访企业预计未来三年用电需求会增加，26%已经觉得现有仓库供电不够用。

02 数据中心更"吃电"

仓库缺电的当口，数据中心同样在四处找电。两者看中的条件几乎一样：成片的工业用地、离城市不远、电力供应充足。

最先嗅到这股竞争味道的是物流地产商——他们手上恰好攥着已经通电的土地。

英国最大的物流地产商SEGRO握有超过2.5吉瓦的通电土地储备。今年7月的半年报里，SEGRO摆出两组潜在租金：在这片土地上做工业物流项目，潜在租金3.13亿英镑；拿出1.4吉伏安电力做数据中心，潜在租金4.64亿英镑。

全球最大的物流地产商Prologis步子迈得更大。2026年前九个月，Prologis 39亿美元的开发启动额里，有21亿美元砸向了数据中心项目。

它的电力储备管线约5.8吉瓦，按毛坯交付算，开发潜力约170亿美元；按交钥匙交付算，最高能到870亿美元。

图注：Prologis的电池储能

今年夏天，两家公司走到了一起。6月，Prologis向SEGRO提出收购，彭博把这笔交易定性为押注英国数据中心。SEGRO董事会一开始没答应，8月接受了约140亿英镑的股票加现金方案，交易预计2027年上半年完成。最终报价较SEGRO调整后每股净资产溢价14%，较报价前一天的股价溢价39%。

市场愿意为SEGRO账面资产之外多掏的钱，很大一部分对应的是它在伦敦周边拿到的电。

直觉上会以为，数据中心出价更高，把仓库挤了出去。真折算一下，情况没那么简单。

按SEGRO的数据，数据中心每兆伏安电力对应的年潜在租金约33万英镑。

先按仓库的路子粗算一下。Knight Frank的数据显示，今年三季度伦敦东南部Basildon的优质仓库租金是每平方英尺14.50英镑。拿一座50万平方英尺的自动化大仓来算，一年租金大约725万英镑；按5至10兆伏安的用电量摊，每兆伏安就对应73万至145万英镑。再看伦敦西部，5万平方英尺以上仓库的优质租金已经到每平方英尺29.50英镑，同样做自动化仓库，那边每兆伏安对应的租金差不多是数据中心的十倍。

按每兆伏安算，仓库付的租金反而更高。

数据中心的长处不在单价上：它能一口气把大量的电用掉。

SEGRO在伦敦Park Royal开发的首个全配置数据中心，进线电力为70兆伏安。按每座大型自动化仓库5至10兆伏安计算，这相当于7到14座大仓的总用电，占地却小得多。

SEGRO手里那1.4吉伏安电力，要是全给仓库用，得一两百座大型自动化仓库才消化得掉，可没有哪家地产商拿得出这么多地。说到底，这些电只有走数据中心才能变成钱。数据中心赢就赢在每公顷土地能收上来的租金。

所以物流企业被挤的地方，主要就是变电站周边的地块，还有电网排队里的名额。荷兰那种排队制度下，一个数据中心报几十兆伏安，一批仓库的位置就被它占了。

仓库付得起电价，用不完电；数据中心用得完电。这是两类资产在欧洲电网面前的根本差别。

数据中心扩起来也不是没阻力。Prologis首席执行官就坦言，社会对数据中心的反感一天天加重，这是个风险。可往后几年看得见的范围内，大容量电网接入点还是会被数据中心拿走。

03 能效法规给老仓库加压

老仓库还要面对欧盟的能效法规。

修订后的《建筑能效指令》要求，各成员国按2020年建筑能耗排个序来定门槛，能效最差的那16%非住宅建筑面积得在2030年前达标，到2033年这个范围扩到26%。成员国把指令落进本国法律的期限是2026年5月29日。

仓库属于非住宅建筑。达不到门槛的物业要么投入改造，要么在出租和融资中面临更多限制，资产估值会提前反映这部分成本。

这里有一个值得注意的矛盾。自动化、冷链和车队充电都在推高单位面积的用电量，一座仓库越现代化，在能耗排名上的压力可能越大。

业主的对策是在屋顶铺光伏、配储能，用自发的电抵掉一部分能耗，也顺带缓解电网接入不够的问题。仓库业主这门生意，正从出租空间往管理电力延伸。

图注：PostNord在瑞典的物流设施安装了6MWp屋顶光伏和4MWh电池

04 物流企业学会了省着用电

电网扩容要等十年，物流企业等不起，只能另想办法。

荷兰监管机构就给了出路。2024年1月起，荷兰拥堵地区的大用户可以签非固定容量合同，电网上有余量时才保证供电，代价换来的是接入费用大约打五折。

物流企业尤其吃这类合同，因为卡车充电能挪到夜里。荷兰交通部委托CE Delft做的那项研究发现，把智能充电、非固定容量合同和电池搭配起来用，物流企业在不增加固定接入容量的情况下也能完成全面电动化。

第二个办法是储能，Zeeman就是现成的例子。业内想的是削掉用电高峰，让仓库用电守在合同容量以内，既不挨罚款，也不用排队等扩容。

第三个办法是共享。比利时已经有园区在试：几家企业各自保留物理接入，但共同管理一个总容量池。

英国走得更直接。Wernick的报告显示，因为电网接入延迟或者分期到位，不少英国仓库在调试和运营初期还得靠临时电源。

这些办法有个共同点：物流企业不再只向电网要电，而是自己管起了用电曲线。业内人士的判断是，仓库正从被动的用电户，变成能管理、储存和调度电力的能源节点。

05 2027年，好仓库大概率会涨价

欧洲物流地产的供需关系正在掉头。

2026年二季度，欧洲物流净吸纳量头一回超过新竣工量，上次出现这种情况还是2022年三季度。整体空置率也降了，是这轮调整以来的第一次。

新供给在收。欧洲物流新开工量已经不到2022年峰值的一半，按眼下的融资成本，投机性开发项目很少能启动。一个项目从规划到拿到审批通常要12至18个月，开发商选址时也越来越把电力供应摆在第一位。

Prologis预计，电力约束加上规划壁垒，会让欧洲物流空置率在2026年降到5%以下。

平均租金的变化还是温和的。2026年二季度，欧洲优质仓库租金同比涨了3.3%，跟通胀差不多。

这组数字背后，其实是两个市场。

Savills的调查显示，47%的租户打算在未来一到三年扩大仓储面积，54%计划退掉至少一处现有物业。不少企业在同时干两件事：搬进新仓库，退掉老仓库。

技术要求满足不了、电力需求满足不了，已经并列成为租户搬离一栋建筑的原因。通电、高标、适合自动化的仓库被抢着租，老仓库只能靠租金折让留客。平均租金3.3%的涨幅，就是这两股力量对冲后的结果。

CBRE判断，欧洲部分市场的租户议价优势能延续到2027年，之后市场力量会慢慢向业主那边偏。到那时候，好仓库和老仓库的价差会拉得更开。

欧洲的仓库面积其实还充足，空置和短缺会长期并存。

过去十年，物流企业比的是谁离高速更近、谁离消费者更近。往后要比的，是谁能接到电，以及谁能把有限的电用好。