欧洲仓储告急：电力接入排队到2037年，物流巨头被逼自建电池

好望角撰文，钛媒体经授权发布。

荷兰服装零售商Zeeman在阿尔芬的配送中心曾碰上一个麻烦：新上的自动化订单拣选系统装好之后，用电需求一下子超过了现有电网接入能扛的上限。

图注：Zeeman配送中心

荷兰不少电网拥堵的地方，企业要申请新容量或者把现有容量扩大，通常就得上等待名单。2026年4月，排队等新增或扩容的大型企业和机构大约有1.5万家；到了年中，这个数字又涨到15,498家。排队顺序上，能缓解电网拥堵的项目先排，其次是急救医疗、警察、消防和国防这类安全功能，再往后是住房、教育、供热等基本需求。普通商业仓库一般不算优先类别，只能排在这些项目后面。

有些地方的等待时间已经超过十年。迪门分区电网里，约150宗阿姆斯特丹客户的申请受建设进度调整拖累，预计脱离等待名单的时间从2036年第四季度推到了2037年底。

Zeeman最终另找了路子。阿尔芬配送中心签的是容量限制合同，同时配上电池：电网不堵的时候，配送中心可以用更高的容量；需要削减负荷时，电池就给自动化设备补电。

电池归EcoPowerCell持有，Zeeman既不用买也不用租；电池闲着的时候，运营方拿它去能源市场做交易，这笔收益帮忙分担系统的融资成本。配送中心就这样绕开了常规电网扩容的等待，自动化和扩张照常推进。

这件事其实照出了欧洲物流地产正在起的变化。

7月，CBRE发布《2026年欧洲物流租户调查》。调查覆盖109家欧洲大型仓储使用企业，CBRE据此估算，欧洲已使用的仓储存量里每年约3%面临功能性过时风险，折合约1200万平方米。这些仓库大多位置不错、结构也完好，毛病在于跟不上新的经营方式。

最扎眼的短板是电。调查显示，超过44%的大型仓储使用者把电力供应列为选址的重要因素，这个比例是四年前的两倍多。

01 仓库的用电量翻了几倍

传统仓库的用电逻辑不复杂，无非照明、通风、叉车充电。

现在不一样了，全都电气化。CBRE在9月的研究里把新增用电分成三类：自动化拣选和分拣系统、配送车队的充电设施、温控仓储，三样都得靠稳定充足的电力撑着。

不同仓库之间，用电差距大得惊人。英国一家公用设施咨询公司给出的经验值是：普通常温仓库每1万平方英尺要5至15千伏安，自动化履约中心要50至150千伏安，冷库要100至300千伏安，电动车队场站可能到100至500千伏安。

图注：DSV位于荷兰Venlo的自动化物流中心。

同样面积下，自动化仓库的用电差不多是普通仓库的十倍。一个过去只要1兆伏安的场地，全面电气化之后可能要5至8兆伏安。

物流企业对自动化的胃口还在涨。CBRE研究员透露，73%的租户希望下一个仓库达到Level 2以上的自动化水平。

更大的变量是电动卡车。ICCT和弗劳恩霍夫研究所测算，在政策友好的情景下，欧洲电动卡车的充电需求2035年将到约100太瓦时，2045年约200太瓦时，大部分发生在场站，并且集中在少数物流热点地区。

图注：德国弗赖辛物流中心的电动卡车在充电

物流园于是还得兼做车队充电站。卡点落在电网接入上：一个兆瓦级充电站拿到电网接入审批的时间，往往比把整个充电站建完还长。

欧洲的卡车电动化才刚起步。电动重卡在中国已占重卡新车销量的28%，在欧洲中重卡销量里只占约3%。欧洲仓库眼下感到的电力压力，只是这轮电气化的开头。

相关企业未来三年用电需求怎么走？Savills 10月的调查里有更直白的答案：89%的受访企业判断会涨，26%则说眼下仓库的供电已经不够用。

02 数据中心更"吃电"

仓库缺电的当口，数据中心同样在四处找电。两边要的东西高度重叠：成片的工业用地、离城市不远、电力管够。

物流地产商对这场争夺感受最早，原因很直接——他们手上攥着的正是已经通了电的地块。

英国最大的物流地产商SEGRO，通电土地储备超过2.5吉瓦。今年7月的半年报里，SEGRO摆出了两组潜在租金：在这些土地上做工业物流项目，潜在租金3.13亿英镑；拿出1.4吉伏安电力做数据中心，潜在租金4.64亿英镑。

全球最大的物流地产商Prologis步子迈得更大。2026年前九个月，Prologis 39亿美元的开发启动额里，有21亿美元砸向了数据中心项目。

其电力储备管线约5.8吉瓦。按毛坯交付算，开发潜力约170亿美元；按交钥匙交付算，最高能到870亿美元。

图注：Prologis的电池储能

今年夏天，两家公司走到了一起。6月，Prologis向SEGRO发起收购，彭博把这笔交易定性为押注英国数据中心。SEGRO董事会一开始没点头，8月接受了约140亿英镑的股票加现金方案，交易预计2027年上半年完成。最终报价较SEGRO调整后每股净资产溢价14%，较报价前一天的股价溢价39%。

市场愿意为SEGRO账面资产之外多掏的钱，很大一部分对应的是它在伦敦周边拿到的电。

直觉上会以为，数据中心出价更高，把仓库挤了出去。真折算一下，事情没那么简单。

SEGRO的数据显示，数据中心每兆伏安电力对应的年潜在租金约33万英镑。

先拿仓库算笔粗账。Knight Frank 的数据显示，今年三季度伦敦东南部 Basildon 的优质仓库租金是每平方英尺 14.50 英镑。一座 50 万平方英尺的自动化大仓，一年租金约 725 万英镑；按 5 至 10 兆伏安的用电来摊，每兆伏安就对应 73 万至 145 万英镑。伦敦西部 5 万平方英尺以上仓库的优质租金则到每平方英尺 29.50 英镑，同样做自动化，那里每兆伏安对应的租金差不多能顶数据中心十倍。

按每兆伏安算，掏租金更多的其实是仓库。

数据中心的强项在别处：它能一口气把大量的电用掉。

SEGRO在伦敦Park Royal开发的首个全配置数据中心，进线电力为70兆伏安。按每座大型自动化仓库5至10兆伏安计算，这相当于7到14座大仓的总用电，占地却小得多。

SEGRO那1.4吉伏安电力，如果全交给仓库，得一两百座大型自动化仓库才用得完，没有哪家地产商有这么多土地。这些电只能通过数据中心变现。数据中心赢的是每公顷土地的租金。

这么一来，物流企业被卡住的地方就两处：变电站周边的地，还有电网排队的号。荷兰那种排队机制下，一个数据中心申请几十兆伏安，一批仓库的位子就被它挤掉了。

仓库付得起电价，却用不完电；数据中心用得完电。这是两类资产在欧洲电网面前的根本差别。

数据中心的扩张同样遇到阻力。Prologis 首席执行官也承认，外界对数据中心越来越大的反感是一项风险。可往后看几年，大容量电网接入点仍然会往数据中心那边走。

03 能效法规给老仓库加压

老仓库还得面对欧盟的能效法规。

按照修订后的《建筑能效指令》，成员国要拿 2020 年的建筑能耗排名来划线，让能效最差的那 16% 非住宅建筑面积在 2030 年前完成达标，到 2033 年范围扩大到 26%。该指令给成员国留的转化截止日是 2026 年 5 月 29 日。

仓库属于非住宅建筑。够不到门槛的物业，要么花钱改造，要么在出租和融资中受限，资产估值会提前把这部分成本算进去。

这里有个矛盾。自动化、冷链和车队充电都在推高单位面积的用电量，一座仓库越现代化，在能耗排名上的压力可能越大。

业主的解法是在屋顶铺光伏、配储能，靠自发电冲抵一部分能耗，顺带缓解电网接入不足的窘境。仓库业主这门生意，正从单纯出租空间往管电上延伸。

图注：PostNord在瑞典的物流设施安装了6MWp屋顶光伏和4MWh电池

04 物流企业学会了省着用电

电网扩容要等十年，物流企业耗不起，只能另想办法。

荷兰监管机构就摆出了一个选项。从2024年1月起，拥堵地区的大用户可以签非固定容量合同，电网有富余时才保证供电，换来的好处是接入费用差不多打五折。

物流企业尤其吃这一套，因为卡车充电能挪到夜里。荷兰交通部请CE Delft做的一项研究显示，把智能充电、非固定容量合同和电池搭配起来用，物流企业即便不增加固定接入容量，也能完成全面电动化。

第二个办法是储能，Zeeman就是个典型例子。业内通行的思路是把用电高峰削平，让仓库守在合同容量以内，既不挨罚款，也不用排队等扩容。

第三个办法是共享。比利时已经有园区在试，几家企业各自保留物理接入，但合起来管一个总容量池。

英国那边做得更干脆。Wernick的报告显示，由于电网接入推迟或者分期到位，不少英国仓库在调试和运营初期还得靠临时电源顶着。

这些路子有个共通之处：物流企业不再单纯向电网要电，而是自己管起了用电曲线。业内人士的判断是，仓库正从被动的用电户，转为能管理、储存和调度电力的能源节点。

05 2027年，好仓库大概率会涨价

欧洲物流地产的供需关系正在掉头。

2026年二季度，欧洲物流净吸纳量头一回超过新竣工量，上一次出现这种情况还是2022年三季度。整体空置率也录得这轮调整以来的首次下滑。

新供给在收窄。欧洲物流新开工量已不足2022年峰值的一半，按眼下的融资成本，投机性开发项目很难启动。一个项目从规划到拿到审批一般要12至18个月，开发商选址时也越来越把电力供应摆在第一位。

Prologis预计，电力约束加上规划壁垒，会把欧洲物流空置率在2026年压到5%以下。

平均租金的变化仍然温和。2026年二季度，欧洲优质仓库租金同比涨3.3%，跟通胀大体相当。

这组数字背后，其实是两个市场。

Savills的调查显示，47%的租户打算未来一到三年扩大仓储面积，54%计划退掉至少一处现有物业。不少企业在同时干两件事：搬进新仓库，退掉老仓库。

技术要求满足不了、电力需求满足不了，如今并列为租户搬离一栋建筑的原因。通电、高标、适合自动化的仓库被抢着租，老仓库只能靠租金折让留客。平均租金3.3%的涨幅，正是这两股力量对冲后的结果。

CBRE判断，欧洲部分市场的租户议价优势能延续到2027年，此后市场力量会慢慢向业主倾斜。到那时候，好仓库和老仓库的价差会拉得更开。

欧洲的仓库面积依然充足，空置和短缺会长期并存。

过去十年，物流企业拼的是谁离高速更近、谁离消费者更近。往后，拼的是谁能接到电，以及谁能把有限的电用好。