李亚鹏35亿文旅项目：7.6134亿元债权何去何从？

干酒店投资这行久了，不少人会养成一个条件反射：一看到“明星投资文旅”，先想到的不是情怀，而是亏损、负债和烂尾。

这回站在聚光灯下的人是李亚鹏。

丽江雪山投资有限责任公司与李亚鹏有关联，其名下近日多了一条产权交易公告。公告显示，标的债权总额7.6134亿元，本金3.78亿元，债务人为丽江雪山投资有限责任公司、潍坊阳光壹佰置业有限公司。

这笔债权对应的抵押物，是丽江雪山艺术小镇近19万平方米土地、7000平方米商业现房，以及2万多平方米在建工程。案件目前已进入执行阶段。

图源：企查查

事情走到这一步，已经不能只用经营困难或者战略调整来解释。丽江雪山艺术小镇曾是文艺青年眼里的圣地，也是当时丽江最贵的楼盘之一，投资额35亿元，再加上李亚鹏的明星效应，优势几乎叠满。它怎么就落到了今天这步？

01 李亚鹏的“雪山往事”和文旅梦

时间拨回2012年，雪山艺术小镇起步时的声势相当大。

那一年，李亚鹏持股的云南丽江雪山投资拿出1.64亿元，买下丽江市束河街道一宗住宿餐饮用地，用于开发雪山艺术小镇，规划里有别墅、酒店、商业区、公寓等。项目原定2013年8月开工，对外宣称总投资35亿元。

李亚鹏在这个项目上投入不少心思，专门请日本设计师隈研吾操刀，设计了130多栋独栋别墅。2014年雪山艺术小镇开盘，售价达到2.1万/平米，在当时的丽江楼盘中属于最贵的一档。

凭借李亚鹏在圈内的人脉，杨坤、胡军等演艺明星也在这里购置了资产。COART艺术嘉年华单届覆盖超过20万人次，雪山美术馆、树剧场、荒野之国等公共文化空间先后建成。

开发投入如此之大，销售端却没能跟上。开盘两年，只卖出30多栋别墅。

而这个项目的总建筑面积是19万平方米。

到2015年，李亚鹏已无力继续投入，把项目51%的股份转给了阳光100。项目估值随之大幅缩水，从最初宣称的35亿元投资降到3.8亿元。

接盘方易小迪是阳光100置业集团创始人，也是地产圈的老玩家，曾与潘石屹等人并称“万通六君子”。他接手后，2015年至2020年五年合计回款2.16亿元，2020年上半年只卖出26平方米。

26平方米是什么概念？不少酒店的一间客房都比它大。

2025年，丽江雪山艺术小镇项目公司被申请破产，提出申请的是实际控股方阳光壹佰置业集团有限公司。

图源：天眼查

复盘整件事时，有个信息值得留意。今年9月，李亚鹏在接受采访时说：“我做到一定程度就把51%股权卖给了另一家上市公司，但这家公司在接盘后就把我以前操盘的所有文化项目和思路全部叫停了”。

在李亚鹏看来，这是丽江雪山艺术小镇走下坡路的导火索之一。

图源：小红书

比起销售结果，融资结构更有话题度。

2012年，北京泰和友联投资公司出资6000万元，取得10%股份。双方约定，三年开发周期届满若项目未完工，需支付4000万元固定权益收益。

2015年，为了引入阳光100救项目，李亚鹏签下了个人无限连带担保。

可项目最终没能如期完工，那4000万的债务便压到了他个人肩上。

2022年终审判决败诉，这笔钱直到2026年1月才连本带利结清，限高令随之解除。

02 李亚鹏与阳光100，这口锅该谁背

雪山艺术小镇的回报不及预期，很多人一开口就把矛头对准李亚鹏，这或许跟他本人太高的舆论知名度有关。

不过，这话得替李亚鹏说句公道。

阳光100是专业房企，接盘时实力不弱，连它都束手无策，可见症结并不在李亚鹏身上。

2025年11月，阳光壹佰置业集团有限公司向丽江古城区法院递交申请，要求对丽江雪山投资有限责任公司进行破产处理。

到了今年10月，债权挂牌。总额7.61亿，其中本金3.78亿，抵押物包括土地、商业现房和在建工程。

换句话说，大头是土地，现房仅七千平，在建工程两万平。对一个曾号称投资35亿的项目而言，这份抵押物清单的反差实在明显。

外部条件影响，是其中一种说法。

丽江城区海拔2418米，属高高原地区，冬天湿冷，平均气温1-8℃，又没有集中供暖。丽江市住建局此前的统计数据显示，当地高端度假别墅全年平均闲置率87.3%，冬季更是超过95%。

另一种说法指向产权属性：项目是40年产权的商业用地，不是住宅用地，落户和子女教育方面因此受到限制。

雪山艺术小镇 图源：小红书

这些分析都站得住脚，但《酒管财经》的判断是，它们只算表面原因。

往深里看，雪山艺术小镇卖的不只是酒店房间，更像在兜售一种“李亚鹏式的生活方式”。撑起小镇的，多是情怀、李亚鹏的人脉和名气热度，可情怀和流量没法持续变成现金流。

COART艺术嘉年华吸引20万人次，这是事实，但它折算不成RevPAR；

隈研吾亲自操刀，这个宣传点确实诱人，可它也折算不成每平米溢价；

李亚鹏的名气确实大，但冲着这个名字来消费的人，不可能永远都在。

酒店投资人最清楚这一点：地段、品牌、企业都可以买单，唯独不能为某个人买单。

李亚鹏有流量、有话题，可在投资人眼里，这算不上可变现的资产，市场转化率不高。

03 资本不下注，拒绝的从来不是“文旅”二字

今年9月，李亚鹏接受采访时首次系统复盘丽江雪山艺术小镇地产项目。按他的说法，做这个项目的初衷是“重现书院于中国”。

他讲：“地产太重了，超过了我的能力范围。”

李亚鹏倒也算坦率，“地产太重了”确实是实情。

不完全统计显示，2020年至2026年9月，全国有70个以上文旅、酒店类项目及企业走完了预重整、破产重整或清算程序，其中约50个是文旅小镇、古镇、度假区、主题乐园这类重资产项目。

白鹿原民俗文化村占地1200亩、耗资3.5亿，开门才4年便关了张；

青海旅投是省属一级文旅国资平台，4.82亿注册资本九年间被“清空”，随后直接宣布破产清算；

总投60亿、内容口碑极佳的“只有河南”，也被作价25亿整体打包出售。

图源：小红书

单独一桩出事，或许只是自家经营不善；可这些案例凑到一块儿，指向的就是行业共同的难题了。

文旅重资产通常要15—20年才回本，地产销售却讲究1—2年快速回款。房产卖不动，项目马上就得扛债。

地产行情好的时候，融资便宜，开发商拿住宅销售的钱去养文旅。如今住宅市场深度调整，文旅只能自己养活自己，盈亏必须独立平衡。

可门票收入有上限，酒店入住率全看节假日冲一冲，折旧天天在走，人力月月要付。没有持续向好的市场，这一大笔固定开支很难填平。

资本并非不想投文旅，只是不愿再押“重资产建设+地产反哺+门票创收”这套老玩法。酒店投资的重心，已从“看土地增值”转到“看现金流”回报上。

仲量联行的数据印证了这一转向：今年前三季度，5亿元以内中小体量项目更受市场欢迎，交易单数同比大涨73.3%，高净值人士成交额占整体的32.3%。

说白了，投资人要的就是“前期投入少，财务风险可控，回报周期短”。

在酒店投资人眼里，文旅小镇、艺术节、嘉年华最多算获客手段，或者撬动利润的杠杆。杠杆总有上限，酒店自身模式不成立，文旅内容再好也救不回来。

至于那些看不见摸不着的明星流量，酒店投资人认为，它们在酒店资产负债表上值不了多少。

李亚鹏在采访中反复强调一句话：情怀大过能力。情怀不是不能溢价，只是文旅的复杂性，远超出情怀能承受的范围。

眼下比讨论李亚鹏这场雪山梦更该盯住的，是雪山艺术小镇那7.61亿债权最终以什么方式成交——这才是对酒店投资人更有价值的信号。