自如开放增益租、欧派出租厂房：家居报价体系变了

自如把增益租对外开放，欧派腾出了闲置厂房。两件事前后相隔不到一年，背后指向的其实是同一个问题。

被机构托管的存量房越来越多，房子不是装完就完事，而要算十年出租、十年维修的账。家居工厂手里还是旧报价单，投标时拿出厂价乘套数。顺着这条线往下捋，这张用了多年的报价单为什么最先失灵，就清楚了。

两笔账，隔了一年

2026年10月18日，自如15周年发布会，自如联合创始人、董事长、CEO熊林宣布，未来五年把增益租整套模式的能力向全行业开放。15年里自如累计管理分散式房源超130万间/套，整栋式房源约7万间/套，当前在管约70万间。

再往前一年，11月25日，欧派家居发布公告，拟将募投项目的部分闲置场地对外出租，武汉出租厂房面积共1.38万平方米，租赁期限为12个月。

欧派出租厂房并非个例。2025年下半年起，金牌把西部基地的部分场地对外出租，曲美将北京顺义、朝阳合计12万平方米厂房招租，中源在安吉腾挪闲置产线，江山欧派把豫渝基地转作产业园招商。

把这两件事摆到一起，行业看清了一点：工厂出租产能、资管端重算账本，是同一轮周期调整的两面。

先要厘清边界。存量房市场里有两套完全不同的账本逻辑。私宅自住、家庭翻新，选品看的是审美、预算、耐用度；这里聚焦的是另一部分存量房源——被长租公寓、保租房、整栋资管托管，需要长期运营核算的那部分。

从卖一单，到算十年

包租时代，收房、翻新的成本全由平台承担，平台靠租金差价赚钱。增益租这类新型托管模式把成本和运营责任重新分了：装修投入归业主，资管方管设计、施工、出租和长期运维，收益保底之外再叠加分成。

机构托管的逻辑里，房子不是装完就结束的实物，而是持续产生租金、也持续产生简装和维修成本的运营资产。

采购标准也跟着彻底转向。自如旗下心舍3.0做到33天翻新交付，速优家3.0主打7天一站式配齐，闺宿1.0面向旧公房改造。装修看的不再是一次采购，而变成：这套柜体能不能预制装配、把工期压下来，这款整体卫浴能不能减少渗漏概率，这套软体能不能扛住高频换租的损耗。

对长租、保租、整栋资管这类机构采购来说，评估核心已经从出厂价挪到单间全生命周期持有成本。

不止自如一家。相寓、泊寓、冠寓、有巢、招商伊敦，再加上各地国企的保租房平台，这些机构的集采标准正逐渐走到一起。平台不再对装修投入搞一刀切、全包到底，改为拿出租率、单房造价、空置天数、维保工单来反向定标。家居工厂现在对接着做采购的，也不再是地产商采购部，已经换成了资管平台的供应链决策端。

品牌算不清的新账

租房中介市场体量庞大，正从包租模式批量转向增益租模式。对拿下租房托管机构订单的家居品牌和工厂来说，打法自然也得跟着变。毕竟，过去那套供给体系是照着增量时代搭起来的。

先是场景对不上。新房精装户型标准化，适合批量复制排产。机构托管的存量老房，大量房龄超过20年，管线老化、尺寸不规则。翻新窗口从几个月压缩到33天甚至7天，工厂按新房节奏设计的排产周期和交付体系，直接跟不上存量改造的快节奏。旧生产线能做出好产品，可赶不上“一周装完就出租”的窗口。

话语权在收口。增量时代决策是分散的：地产商集采看参数和批量价格，设计院用图纸锁定部品规格，家装业主看款式和预算，经销商只传递终端偏好。到了机构市场，这些分散的话语权收拢到资管供应链岗位上，考核指标变成能扛住哪些不同租户的使用场景、能复用多少年、能不能变形摆放等等。

账本算不透。旧报价按出厂价乘套数就能自洽，新账本要算全生命周期持有成本。现场施工耗时越长，空置损失越高。部品越容易损坏，后期维保支出越大。

旧账本是：出厂价×采购套数=总成本；新账本是：单间装修成本+十年空置损失+全周期维保支出=真实持有成本。

交付得按空间来算。自住家装看品类、看审美选品；机构项目则按空间、按运维来交。卫浴空间要能干法装配，五金件得扛住高频使用。卧房空间里，床垫要耐磨、能拆洗，柜体要适配异形尺寸。门窗讲隔音保温，还得支持旧窗原位替换。智能设备要接进统一运维系统，出了故障能远程诊断。零售卖出去的是一件好东西，机构要的是一间能赚钱的房。从卖单品转向卖整套空间方案，正是这套账本切换带来的供给方式变化。

欧派、金牌、曲美、中源等接连把暂未饱和的厂房和募投场地对外出租，这不是单点资产闲置，而是制造端为旧周期集体买单的表层结果，多重结构性错位才是深层原因。

3.74亿套存量房，正在重画采购单

这场供需错配不是个别企业的阶段性波动，而是机构化存量赛道正在发生的系统性格局重塑。

政策层面，“十四五”保租房筹建推进、租赁条例落地，分散房源加快向机构化运营聚拢，装配式、快交付、可运维的部品需求被直接带起来。

市场层面，按自如披露的口径，城镇住房存量有3.74亿套，其中房龄超过30年的占27%。租房人口超过3亿，机构化率却只有15%，日本、美国、欧洲都在60%的水平。

另一边，房源出租周期从42天拉长到51天，租金累计回落17%。志邦清远基地、梦天数智化募投项目也先后延期。募投延期说明资本端在按新的需求预期重新定价，资本开支同步收紧。

真正逼着制造端改报价体系的，是机构化盘活的那部分存量房。机构项目盯的是可量化指标：安装效率、故障频率、房源翻台期间能少掉多少停租时间。存量规模还在涨，机构化率又急着往上提，可房源出租难度同时在上升。

这组供需张力，最后都会落到家居工厂报价体系的重估上。

新房之后，谁在重新丈量时间

增量时代，工厂算的是出厂价和交付套数；到了机构化存量时代，平台追问的是空置天数、维保工单和单间长周期成本。自如摊开新账本，欧派腾出旧厂房。报价单的刻度，已经从“每平米出厂价”移向“单间全生命周期持有成本”。

房屋一旦成为持续运营的资产，家居部品就被装进十年出租、维修、翻台的时间容器。梭罗在《瓦尔登湖》中写道：“我们不是居住在其中，而是被囚在其中。”过去行业追的是增量规模，现在要算的是房屋十年长周期的损耗。

欧派腾出厂房之际，姚良松那句“在骨头缝里找肉吃”有了新的含义：增量红利消退，机会藏在旧房长久的运维里。

吴晓波对产业周期的研判是：“高增长时代结束了，高价值时代才刚刚开始。”制造端比的不再只是低价，还有产品经受时间考验的能力。

旧报价体系被挡在门外，新账本给出的答案很直白：谁懂时间，谁才懂下一个十年的家。