2026楼市底部确认：四大信号与新房修复路径

年初我们曾给出一个判断：2026年会是行业底部确认的一年。进入四季度，多个关键指标已经得到数据验证。

先看需求端。国家统计局数据显示，一二手房交易总量整体平稳，前9月新房成交面积与二手房网签面积累计为11.82亿平方米，同比微降2%（含商业办公用房）。

撑住需求总量的是二手房。新房成交仍受供给收缩制约继续下行，不过成交收缩已经接近尾声。

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2026年以来，已有多项指标的低点被数据确认，主要体现为以下几个信号。

信号一，政策全力托举，“制度底”已经确定。好房子、城市更新、财税金融三条政策线同时推进。制度层面，“828”新政以现房销售制、项目公司制、主办银行制三项基础制度形成闭环，行业由此进入存量提质的中长期周期。

信号二，一二手房的需求总量正在稳定释放，全国市场的信心也在回升。重点20城前10月一二手住宅成交面积为2.45亿平方米，同比增长2%。其中二手房成交面积同比增长8%，连续创出新高；新房则因供应收缩，成交同比下降9%。行业已经走进存量时代。住建部的数据显示，前9个月全国二手房成交6.17亿平方米，在一二手房总成交中占到52.2%，历史上头一回超过半数。

信号三，库存持续下降，新房市场供求关系不断修复。库存方面，今年3月以来全国待售面积同比转负，到9月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比下降1.5%，同比已连降7个月，降幅还在逐月扩大。近5年重点50城新房供求比持续小于1且连续下降，到2026年前10月供求比降至0.75，新增供应持续低于成交。

信号四，房价的调整已接近尾声。70城房价跌幅在不断收窄，9月一线城市新房价格已连续8个月环比止跌，70城中新房价格环比上涨的城市增加到17个；上海、广州、深圳、杭州等城市连续止跌的时间都在半年以上。再看租售比，房价已经回到合理区间。对重点30城2053个样本小区的统计显示，租金回报率中位数为2.06%，存款利率大约1.5%。租金回报率已经比存款利率高了。

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把信号二拆开看，需求总量稳定主要由二手房带动。那么新房市场的底，何时才能到？

从全年预判看，一二手房成交总面积约15亿平方米，同比微降2%左右，整体成交总规模保持稳定。再聚焦商品住宅口径，2026年预估全国商品住房销售面积约6.4亿平方米。全国新建商品住宅成交底部中枢约落在5.2亿-5.9亿平方米。也就是说，全国住宅销售面积正处在向底部中枢回归的修复期。

新房成交收缩已接近尾声。这一需求侧信号与前面四大底部信号相互补充，释放出行业底部确认的信号。

目前，制度底、一二手房需求总量底、供求关系底都已在统计数据上得到确认，房价调整进入尾声，新房的底部修复也正在发生。

整体看，行业仍处于深度调整的新阶段。828现房新政将扭转过去30年的行业发展模式，新的供求秩序将被重建。房地产行业会走向先进制造业，整个房地产的服务业也会走向现代服务业。