佛山万象天地4天86万人次：购物中心的天花板不在城市容量

中国城市商业的走向，已经分出不同结局。

有些城市超过一半再等不来一座新mall，另一些城市却接二连三上演一座新mall带火整座城的场面。

9月刚过，佛山万象天地开出，头四天客流突破86万人次，季华路一度打起“停车战”；广州白鹅潭万象城随即入市，首日28.7万人次涌进来，芳村地铁站进站客流升到全市第二，“芳哈顿”就这么出了圈。

广州和佛山都不缺商场。广州常住人口约1910万，存量购物中心已有270个；佛山人口差不多是广州的一半，购物中心也开了132个。两城成熟商圈密集，头部商场攥着核心客流，后来者面对的不是空白市场，而是贴身肉搏。

偏偏白鹅潭万象城、佛山万象天地照样开业即火。可见商业容量并非城市购物中心增长边界的唯一尺度。那么，一座城市的商业格局到底在什么情况下会固化？又会被什么样的新项目重新打开？

01.

达峰之后

头部商场稳固，万达成最大赢家

一座城市的新增供应长期停摆，2023年以来没有新开购物中心、未来3年也没有明确新增，这样的城市被定义为结构性达峰城市。它们大多落在四线及以下的下沉市场。

观察达峰城市商业格局，这类城市是最好的样本。梳理结构性达峰城市近三年样本项目的客流变化可以看到：购物中心竞争格局已经相对固定。2024年至今，77个样本城市里有71个城市的客流第一项目没有变，占92.2%；58个城市的前三名项目完全一致，占75.3%。

排名变动多发生在中腰部项目身上，原因常常是换了运营主体之类带来的客流抬升。头部项目之间，反倒很少出现大规模洗牌。

这跟结构性达峰城市的市场特征分不开。市场容量小、可选项目少，消费者对熟悉的商场容易形成很强的消费惯性，某个项目一旦建立起品牌认知和客群基础，其他项目就很难撼动它的位置。

落到项目表现上，连锁购物中心靠更强的品牌吸引力和成熟的运营体系，以产品代际优势锁定核心客群，再把全城客流吸过来。万达广场尤其突出。万达进驻的三线以下城市，万达广场基本拿下当地客流第一，品牌号召力与竞争力都相当强。

当然，结构性达峰城市也不是完全没有竞争。有些城市传统核心商圈的地位难被撼动，但新区开发、人口迁移仍可能带来新的消费需求，延安就是个典型。

延安的商业市场集中在主城区宝塔区，2018年以前基本是小体量百货商场、传统商超和街铺。直到2018年2月宝塔万达广场开业，当地才迎来第一座现代化购物中心。

宝塔万达广场落在延安老城区核心地段，“三山夹两河”交汇的节点，是延安历史最久、人气最旺的传统商圈。开业后，永辉超市、万达宝贝王、大玩家、苏宁易购、海底捞等69家品牌首次进入延安，率先打破了当地传统商业格局。

凭借丰富的品牌矩阵和现代化商业空间，宝塔万达广场提供一站式消费体验，与原有商业拉开明显的产品代际差，迅速占住延安核心消费市场，常年位居全市客流榜首，开业八年年均客流超过1500万人次，年销售额超7亿元。

宝塔万达广场开业一年半后，2019年9月延安吾悦广场登场，抢的是延安新区的发展机遇，以17万方的体量成为当地最大商业综合体，多元业态组合和消费场景承接新区人口集聚与消费升级需求。只是新区发展尚未成熟、疫情爆发等多重因素叠加，项目前期没能形成稳定的客流导入。

后来延安新区日渐成熟、人口持续增长，2024年延安吾悦广场针对消费环境变化做了一次深度调改，引入国内外知名品牌，优化餐饮品牌结构、提高时尚零售品牌占比，成功调整20余家品牌，品牌级次全面抬升。2024年9月，项目五周年店庆三天累计客流16.1万人次，9月15日单日客流达到7.2万人次。

从那以后，延安吾悦广场与宝塔万达广场并驾齐驱，同处延安客流第一梯队。

一老一新，两大购物中心分别占据延安最重要的两大商业板块，全市核心消费客群基本被覆盖。可稳固的市场地位不代表竞争结束，反倒逼着两大项目持续调改焕新，各自巩固优势。

2025年11月底，延安宝塔万达广场的永辉超市率先完成“胖东来模式”调改，成为延安首家胖改永辉。一个多月后，延安吾悦广场的永辉超市也完成焕新，更新约45.5%的商品，同时调整卖场动线、货架高度、生鲜熟食和服务体系。

2026年，宝塔万达广场引入好利来、金昆阁等城市首店，还用美人鱼水下互动表演、宇树科技机器人首秀等营销活动制造新鲜体验；延安吾悦广场则启动系统性调改，引进20余家城市首店，从业态布局、品牌矩阵到空间场景全面重构。

市场没有增量之后，城市商业格局会慢慢稳定下来，但竞争并不会停。存量项目之间的较量，更考验产品迭代、品牌调改和持续运营的本事，头部项目也得靠调改焕新不断拉高吸引力，把优势守得更牢。

延安只是达峰城市商业格局变化的一个侧面。当越来越多城市的购物中心供应趋于停滞，那些还没达峰的城市，新的商业增量又从哪来？哪些城市和片区还具备吸引新项目的条件？

02.

增量成了稀缺品，机会还会在哪里？

讨论城市商业增量“达峰”，说到底是在摸清城市购物中心真正的增长边界究竟在哪。

这并非简单的供需平衡题。有个现象挺有意思：有的城市只有两三个购物中心，却多年不见新项目；反过来，不少商业存量已经很大的城市，新增供应依然保持较高水平。

从人均购物中心面积看，并不存在一条统一的“达峰线”。结构性达峰的城市，往往在人均商业供给还很低的时候就停止新增，属于被动式达峰。这说明它们碰到的不是空间容量的上限，而是消费需求和项目开发能力的上限。

还在持续新增商场的城市里，人均购物中心面积已经不低的不在少数。赢商大数据统计显示，人均购物中心1㎡/人以上的城市目前有三亚、南京、上海、苏州、杭州、珠海、佛山、武汉，这些城市仍在不断冒出经营表现亮眼的新项目。人均购物中心面积最低的毕节只有0.06㎡/人，却仍有4个筹开项目，其中不乏头部连锁企业的身影。

可见城市商业容量并非一成不变。新项目能不能分食存量机会，既看城市消费市场有多大，也看它能否靠更好的产品和运营能力，把原本没被满足的需求激发出来，做出新的消费增量。

可以说，商业增量达峰的上限，不只是商业容量的边界，也是项目投资回报的边界。

从近两年新开业及储备项目看，头部企业通常选择持续加码优势区域、深耕城市。长期深耕，企业才能足够了解当地消费市场和客群偏好；多点布局，又有利于体系化管理，强化消费者对品牌的认知，新项目的进入成本和经营风险也随之降低。

当然，这些城市多集中在商业基础较强的高线城市，以及部分消费力较好的三线城市。除了市场规模更大、需求上限更高，更关键的是它们与下沉市场遵循不同的竞争逻辑：下沉市场拼的是抢占先发优势，靠产品代际差迅速建立品牌认知和消费习惯，后来者很难轻易撼动。

到了高线级城市，后发优势可能更突出。商业供给虽然充足，但项目同质化程度高，消费者对品质、品牌和体验的要求不断抬升，早期项目若没有持续迭代，即使占着好区位，也可能被更新的产品超越。

华润万象生活在合肥的“一城多汇”策略，就是后发优势的一个典型样本。

它目前是在合肥布局规模最大的商业运营商：13年间累计布局10个项目，已开业6个，已签约或在建4个，这样的布局密度在华润体系内也排名前列。

合肥一直没形成具有明显竞争优势的本土运营商，商业发展起步相对较晚，这给华润万象生活等连锁企业留出了更多市场机会。2015年，华润万象生活以合肥万象城建立标杆，随后在不同片区拓展区域级项目。

依靠这种布局，华润万象生活在合肥攒下了不小的品牌声量和商业资源协同力，往后往外扩也多了几分底气。合肥城北和城南滨湖商圈的商业供给其实已经不小，可华润万象生活还是决定再落子大体量项目。

包河万象汇是华润万象生活在合肥的第7座商场，2024年5月开门迎客，同时是合肥第77座购物中心、包河区第23座购物中心。滨湖新区就在包河区，省级行政机关迁入之后，这一带的人口、产业和公共资源加快聚集，如今已是合肥人口覆盖最广、经济总量最大、商业规模最高的行政区。

包河万象汇开业之前，包河区由南往北依次排着滨湖银泰百货、合肥方圆荟（滨湖店）和包河万达广场，这三个项目在合肥区域级购物中心里客流表现最好，一度在包河区形成三足鼎立的竞争局面。

竞争如此激烈，包河万象汇仍把选址落在葛大店片区，毗邻合肥南站。虽然夹在包河万达与合肥方圆荟、滨湖银泰百货三大成熟商业项目之间，它还是凭产品和运营优势，在成熟的竞争格局中成功突围。

包河万象汇开业共引入约360家品牌，其中安徽首店超60家，包河首店占比超40%。重点引进的有SEPHORA、盒马鲜生超市、NITORI、NIKE RISE 750、MUJI、UNIQLO、UR等潮流标杆品牌，还打造了三出山、牛new寿喜烧、慢刀、NEED、O'EAT、失重餐厅、青年星厨等中高端网红餐饮矩阵。

开业当天，项目客流约25万+，一开就进了包河区客流第一梯队；2026Q3日均客流接近四万人，全市排第二，只落后于合肥万象城。

华润万象生活在合肥的布局策略，带来两点启示：

■ 第一，在竞争激烈的高线城市，先发优势能不能持续领先，还要看长期经营、招商迭代及产品更新能力。

包河万达广场2010年开业，地处包河区北部，挨着传统市中心，曾是合肥商业的顶流代表之一。早早就占住核心区位，稳定客流和客群随之而来，这正是先发优势的重要底子。

但先发项目如果只用标准化盒子式产品，即使曾占据较好位置，后续仍可能受到新项目冲击。比如后进的包河万象汇在区位条件相近的情况下，凭更新的产品及运营能力，对老项目形成了强烈竞争。

■ 第二，城市级项目的地位往往难以撼动，区域级、社区级项目同质化程度更高，更容易被分流。

城市级项目往往既占着核心区位，又能把运营质量维持住、把产品壁垒立起来；后来者很难拿到同等级的区位条件和品牌资源，只好去别的片区找市场空白。

合肥的商业格局也能看出城市级与区域级项目的分野。2012年开业的合肥银泰中心，把国际一线奢侈品牌资源拢到一起，坐稳了安徽唯一重奢商场的位置。银泰中心起来之后，其他项目各自找了别的路子。包河万达曾引入安徽首家Gucci直营店，早期的高端商业优势却一点点流失，后来又要面对包河万象汇等区域级项目的竞争。合肥万象城没去跟银泰中心正面抢重奢，转而以中高端定位错位竞争，按自身定位把品牌与客群优势立了起来，销售额还反超合肥银泰中心，成为合肥TOP1。

近一年华润万象生活在广东新开的三座商场，走的都是与城市级项目错位竞争的路子，给当地消费者带来了以前没有的消费体验，扩张质量不低。东莞已有标杆重奢商场，华润万象生活便以中高端奥特莱斯入场，2025年底开出东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村，首创“商业+文旅+休闲”的精品奥莱模式。展览、演艺、水秀、市集四大体验内容，把购物跟微度假、社交娱乐、自然游憩揉在了一起。

佛山商业极其密集，同质化也重。2026年9月开业的佛山万象天地带来近400个品牌，其中超200个首店，还打造了空中街区天意里，主打「日社交&夜微醺」的全天候潮流生活目的地。

同月开业的广州白鹅潭万象城，落在广州老城区荔湾区滨水板块，是广州唯一一个坐拥一线珠江江景的购物中心。引入近500家品牌，超六成是首店、旗舰店及定制店；餐饮以130余家品牌为核心，结合滨江景观与特色空间，做成覆盖地方菜、社交餐饮及咖啡茶饮甜品的差异化餐饮矩阵。

其实，持续加密高线级城市的布局，并非华润一家的做法，行业里普遍如此。龙湖在成都已有11个开业项目，另外还有4个项目等着入市；印力在上海存量项目已有十余个，未来仍有开业计划；永旺也顺着苏州既有布局，进一步落子昆山。

这些筹开项目主要围绕两块走：一块是成熟商圈加密，一块是新兴增长节点布局。落在中心城区和成熟副中心的，靠产品升级和差异化运营争夺存量客流、激发新的消费需求；提前进入轨道枢纽、产业新城和区级中心的，则承接人口与产业导入带来的增量需求，培育新的区域商圈。

从这个意义上说，头部企业眼下在高线城市的密集落子，或许可以看作高线城市最后一轮结构性补位。新增项目不再指望城市商业规模普遍扩张，而是从成熟商圈更新、新兴片区成长和交通节点形成的局部机会里找空间。

这些城市样本看似各不相同，城市商业的答案却越来越多元：有的市场胜负已渐渐清晰，有的区域还在等新的商业力量，有的城市看上去饱和了，照样能被差异化产品重新激活。

城市商业达峰，是粗放增长的终点，不是商业机会的终点。往后购物中心拼的不是谁先抢到一块地，而是谁能找到还没被满足的需求，造出新的消费理由。市场或许没有想象中那么大，但真正好的商业，永远有机会重新打开一座城。