老酒店困局：69.3%存量超五年，2025年1054家摘牌

前阵子朋友圈有条消息，一位朋友看中了某三线城市核心地段的一栋楼，2018年开业的老牌四星酒店，位置很好，业主报价低得让人心动。

评论区第一条来自一个酒店投资人，他问：你接过来翻新要多少钱？不翻新的话，有几个人会住？年轻人基本上不会看一眼。

细想一下，老酒店确实处在这种境地：卖不上价，也留不住客，有人管它们叫“僵尸酒店”，甚至还有人叫“老不死的”。

不过《酒管财经》觉得，“老不死的”这个说法其实有两层意思。一层是没有价值，赖着不死；另一层是虽然老，但依然有焕发新生的价值。

老酒店的问题，不只是老，而是倚老卖老，把“老”当借口原地踏步。关店、摘牌、出清、被踢出局，并非所有老酒店一刀切下去的共同结局。

01 大批“老龄酒店”被集体踢出局

现在的年轻人对老酒店，早就不只是“拒绝入住”这么简单，甚至到了嫌弃、看着就烦的地步。小红书上关于老酒店的吐槽，几乎能编成一本《老旧酒店爆雷大全》。

武汉某家2018年装修的酒店，花洒开关周围一圈全是霉点，走到房间走廊里就被老房子味重重一击，网友戏称“好像住进了外公家”；

北京某酒店下水道反味严重，硬件有历史感，被住客称为“北京最臭的五星酒店之一”；

还有些酒店标榜准四星，客房摆的却是20世纪80年代的老旧家具，还掉漆，藏污纳垢的老式空调加上污渍斑斑的地毯，让人一眼避雷。

图源：小红书

有人可能会说，现在的消费者怎么这么爱挑毛病？这不是消费者挑剔，而是消费升级与理性消费并行的时代，“好”的标准正在升级。

这几年行业供给涨得快，新开的酒店在装修和设备上都在往前赶，智能客控系统、品牌床品、自助洗衣房，在平价连锁里基本算常规配置了。

可老酒店还在靠十年前那点底子接客。客人一进门，先看到的是过时的陈设、起皮掉渣的家具，闻到的是潮闷的霉味，通风之后也散不干净。这种落差，拿“我们是星级酒店、位置好”或“我们有历史底蕴”一句话，是遮不过去的。

而且，在如今理性消费的时代，没有谁会牺牲自己的感受，心甘情愿为了酒店的脸面和情怀买单。

不止是消费者吐槽，酒店集团也注意到了这一问题。比如，华住集团2026年计划新开酒店2200—2300家，同步优化门店结构，关闭600—700家低效门店。

头部集团做这轮“断舍离”，并不是被淘汰出局，而是扩张的同时把低效点位主动清出去，把业务资源往优势门店集中，扩张质量和盈利水平两头都要顾，规模和效益一起往上走。

图源：微博

行业统计显示，全国开业满五年以上的存量品牌酒店占比已经到了69.3%。仅2025年一年，完成摘牌的酒店有1054家，另有超过3600家中档及以上酒店停业。

这些数字并不等于每一家退出都直接因为“老旧”，但足够说明一个现实：存量酒店怎么焕新产品、怎么处置资产，已经是行业绕不开的题目。

02 老酒店就该被“一棍子打死”吗？

不少老旧酒店确实早已不复当年模样，有的甚至已走到“垂暮之年”。不过，若因此把所有老酒店一概否定，未免过于武断。

起码对一部分老酒店而言，它们手上握着两张王牌，是新酒店花多少钱都换不来的。

头一张是地理位置。

没有谁生来就老，再年迈的人也有过朝气蓬勃的开端，老酒店同样如此。有些酒店眼下看起来老破旧，可当年也是撑起一方区域入住率的担当。

尤其是那些老旧地标酒店，多数占着城市中心的黄金地段，区位优势成熟，潜在客群基础也在，楼下就是地铁口，拐个弯就是商圈。这份空间优势是用时间换来的，新开发项目想复制几乎不可能。

仲量联行2026年的判断也印证了这点：存量焕新的核心策略，就是聚焦核心地段可改造升级的资产。

再说，老酒店在地方扎根多年，对区域文化、消费习惯和客源结构的了解往往相当深，这种本土化优势，新入局者短时间内很难拿到。

还有一点，老酒店团队对自家客户的需求也更为熟悉，只要在服务上做文章、在价格策略上适当调整，并非没有胜算。

洛阳华阳国际大饭店就是一个正面例子。

这是一家老牌单体酒店，2005年开业，至今已有20年历史，却成了洛阳旅游的“必住打卡地”，抖音上相关话题播放量超6000万。

图源：抖音

小红书上到处是自发安利，400多块钱一晚，客人说“光服务就值399”，还给它起了个别名：“酒店界的胖东来”。

图源：小红书

它到底凭什么？

单看硬件装修，这里确实谈不上优势。有网友在社交平台吐槽“客房电器略显陈旧”“装修风格偏传统”“老式淋浴头”……跟新建的连锁中高端酒店比，硬件差距肉眼可见。

可服务上就不同了。传统酒店是被动响应式服务，华阳的“家人式”服务却超出了星级标准的硬件规范：

有客人从车站打车到酒店花了40块钱，前台直接登记报销；

有客人带电脑出差，晚上回房间，发现桌上多了个折叠电脑架；

有客人因行程调整延迟了3小时退房，直接免费；

还有手写洛阳旅游攻略、送手机支架小礼物、选枕头床品、免费洗车……

图源：小红书

这些服务，没有一项是客人主动提出来的。

可见，说老酒店翻新改造非得大拆大建，其实并非必选项。

洛阳华阳酒店就是这样：消费者给它好评，靠的不是豪华装修和前沿科技，而是服务；它赚的也不是装修溢价，更多是高出租率摊薄固定成本之后的人情复利。

其实不是所有老旧酒店都能像华阳那样走运。有些物业产权理不清、结构上有硬伤，改造成本甚至高过重建，这类酒店确实没必要再翻新。

03 到了存量时代，每一平米都得挣出该挣的利润

人天生喜新厌旧，住新不住旧也一直是酒店行业默认的规矩。问题是行业如今的发展走势，已经没资格继续“喜新”下去了。

仲量联行的数据说得很明白：过去十年中国酒店客房供应量增长明显，可未来五年新增客房量会往下走，总供给趋于稳定，年增速也在持续放缓。

增量年代，不少酒店集团的做法是跑马圈地、快速扩张、抢市场，只要规模上来，哪怕薄利多销，也能靠增量摊掉成本、靠规模压过同行。

存量年代的逻辑不一样，不再追规模、扩体量，拼的是效率，是每一平米都得挣出它该挣的利润。

华住集团高端品质事业部CEO张书荣说过一句话：“存量焕新的本质不是改造空间，而是重构资产价值逻辑。如果只理解为单次改造，很容易陷入‘投入增加但回报不确定’的困境。”

道理谁都明白，可真要动手，该怎么干？

对大多数中小酒店、或者资金不那么宽裕的单体酒店来说，眼下最可行的路子是：别大动干戈，把钱花在刀刃上。

不少老酒店业主一听“改造”就犯怵，脑子里第一反应就是停业、砸钱、推倒重来。

其实未必。有个最简单也最管用的办法：先把近一年的差评翻出来，从被吐槽最多的点下手。多数时候排在前头的未必是“装修旧”，而是隔音差、热水慢、卫生差、床垫不舒服。

还有公区，这块地方很容易被白白浪费掉，其实是座金矿。

有家开业超过十年的城市商务酒店，原先大堂空荡荡的，二层全日餐厅一到午晚时段之外基本闲置。

这家酒店给闲置的全日餐厅装上活动隔断、配上移动家具，早餐结束后就切换成共享办公空间和私宴包厢。大堂角落也做成了咖啡档口。改造后坪效提升35%，非住客消费占比从3%涨到18%。

这些动作都是在照常营业的前提下做的，不用大预算，就能把非房收入拉起来。

公区和客房硬件要是跟不上，餐饮也是一张能打的牌。

武汉金贵源食神酒店把近千平米的闲置宴会厅改成室内“外摆超市”，两百多种现做菜品，1.5元的包子、十几块的家常小炒，平日客流超过一千人次。

后厨还是那个后厨，师傅还是那批师傅，只是换了个场景，闲置空间和人力就全盘活了。

就这么着，这家经营了16年的老牌酒店完成转型，迎来自己发展周期的第二春。

图源：小红书

《酒管财经》的看法是，洛阳华阳酒店也好，武汉金贵源食神酒店也罢，它们的打法未必能照搬到所有老酒店身上，但至少说明了一件事：硬件折旧躲不掉，服务价值却是酒店行业永远的通行证。

对那些被戏称为“老不死的”老破旧酒店来说，“老”是事实，改不了；“不死”是选择，有的选。

要是盲目批量改造，一旦入住率掉下来，很容易造成资源闲置、成本浪费。

所以，与其一次性把所有成本押上去赌一个不确定的改造结果，老酒店不如先“小步试错、边干边完善”，拿少量房型试点看反馈，再照着数据和客人口碑慢慢优化。

说到底，长远发展的关键就在于贴合顾客需求、顺应行业潮流，同时兼顾自身收益。