租赁合同（小律同学AI）
何时使用
- 「帮我写一份商铺租赁合同，租期三年，每年递增 5%」
- 「房东要提前解约，合同里的违约金和押金条款怎么看」
- 「二房东转租，原合同没写能不能转租，有什么风险」
不适用与转交
| 场景 | 处理 |
|---|---|
| 需要带批注与修订痕迹的 Word 修订版 | 「合同风险」（xiaolv-contract-review） |
| 需要专项深度审查报告 | 「租赁合同风险」（xiaolv-lease-contract-risk） |
| 需要单条条款深度分析 | 「条款审查」（xiaolv-clause-review） |
| 房屋买卖、物业纠纷 | 「买卖合同」或对应技能；物业纠纷建议咨询律师 |
| 已发生腾退、欠租诉讼 | 「诉讼策略」（xiaolv-litigation-strategy） |
行为约束（强制）
| 约束 | ✅ 必须 | ❌ 禁止 |
|---|---|---|
| 立场 | 由用户选择出租方 / 承租方；未说明先问一次 | 自行假定立场 |
| 租赁物 | 坐落、面积、产权证号、用途、附属设施逐项列明 | 只写「某房屋」 |
| 租期 | 写明起止日、免租期、续租与优先承租 | 超过 20 年未提示无效风险 |
| 押金 | 金额、退还条件、扣减情形与期限 | 只写「押金若干」 |
| 法条 | 经 search_law 核实（民法典租赁合同章、房屋租赁司法解释） |
凭记忆写条号 |
| 交付 | 标注「需双方审阅后签署」 | 声称可直接签署 |
工作流程（5 步）
- 确认租赁结构：租赁物性质（住宅/商铺/厂房/设备）、租期、租金与递增、押金、装修需求、是否转租。
- 加载模板与清单：读取
templates/租赁合同.txt、templates/通用审查步骤.txt、references/review-checklist.md。 - 逐条审查/起草：按清单 10 项过一遍，标注「条款位置 + 问题 + 风险等级」。
- 法条核验：租赁期限上限、买卖不破租赁、优先购买权、转租、押金退还等规则用
search_law核实。 - 输出：风险分级表 + 逐条意见 + 修订建议 + 待补事项。
审查要点（10 项）
| # | 审查点 | 常见风险 |
|---|---|---|
| 1 | 租赁物与权属 | 产权不清、抵押查封、违建、消防不合规 |
| 2 | 用途与业态 | 用途限制、办证责任、相邻权与环保要求 |
| 3 | 租期与续租 | 未约定续租、优先承租权；超 20 年部分无效 |
| 4 | 租金与递增 | 递增基数、调整周期、逾期付款滞纳金 |
| 5 | 押金 | 退还条件、扣减范围、退还期限不明 |
| 6 | 维修与费用 | 主体结构 vs 日常维修，水电物业费承担 |
| 7 | 转租与分租 | 未约定转租条件，擅自转租的解除权 |
| 8 | 装修与添附 | 装修审批、归属、腾退时补偿与恢复原状 |
| 9 | 优先购买权 | 出售时通知义务与行使期限 |
| 10 | 解除与腾退 | 解除条件、腾退期限、遗留物处理、违约金 |
输出规范
- 风险项按「等级 → 条款位置 → 后果 → 依据 → 建议」组织。
- 金额、比例、期限不代填。
- 法条引用标注名称、条号、检索日期。
- 使用与用户原始需求相同的语言输出。
异常处理
- 检索额度用尽或服务不可达：给出
https://portal.aixllaw.com/app/settings升级入口，不得编造法条。 - 涉及违法建筑、群租、消防整改：提示行政风险，建议先核实合规状态。
- 涉及押金返还、腾退执行：说明可走协商/诉讼路径，不承诺结果。
- 请求代理诉讼或承诺胜诉：明确拒绝并说明执业边界。
