文旅项目投资决策分析 Skill

本技能提供文旅景区投资项目完整的尽职调查与决策分析能力，基于「国企文旅一键通 V3.1」系统的 12-Agent 多智能体架构。

使用场景

在以下情况下触发本技能：

• 用户提到某个景区名称，要求分析其投资可行性
• 用户需要生成文旅项目投资尽职调查报告（PPT/Word）
• 用户需要评估文旅项目的市场风险、政策风险、财务风险
• 用户提到华侨城集团、国企文旅投资相关内容
• 用户提到景区产权、土地所有权、运营单位等物权信息
• 触发关键词：景区投资、文旅项目、尽职调查、投资分析、华侨城、景区评估

系统架构概述

分析流程由 12 个专业 Agent 协同完成，总控 Agent（00-CTRL）负责调度：

11 步尽调流程

执行分析时，遵循以下 11 个步骤，每步均可编辑并触发重新评分：

Step 0  → 项目识别      景区基本信息确认（名称、位置、类型）
Step 1  → 宏观环境      政策环境、经济形势、区域发展规划
Step 2  → 微观市场      客群分析、市场规模、增长率预测
Step 3  → 竞品分析      同类景区对比、竞争优势分析
Step 4  → 参数设定      关键假设参数确认（票价、客流量等）
Step 5  → 投资估算      CAPEX 投资估算（建设/改造/配套）
Step 6  → 收入预测      收入模型与 5-10 年预测
Step 7  → 风险评估      风险识别、量化评分、应对方案
Step 8  → 财务模型      IRR/NPV/回收期计算、敏感性分析
Step 9  → 决策建议      投资建议、审批红线检查
Step 10 → 报告生成      PPT/Word 报告导出

核心工作流程

第一阶段：景区识别与匹配

1. 从用户输入中提取景区名称（支持自然语言，如"帮我分析一下甘坑古镇"）
2. 使用 normalizeName() 标准化名称
3. 按优先级匹配：
   - 精确匹配（完全一致的名称）
   - 模糊匹配（基于分词 + 相似度评分）
   - 网络搜索兜底（本地库无匹配时，通过 WebSearch 获取信息）
4. 匹配成功后，加载景区完整数据（含产权信息）

第二阶段：12-Agent 协同分析

1. 总控 Agent（00-CTRL）接收景区数据
2. 并行启动 5 个核心 Agent：A01（市场）、A02（财务）、A03（风险）、A04（法律）、A06（竞品）
3. 串行启动后续 Agent：A05（运营策划）→ A07（政策）→ A08（技术）→ A09（投资测算）
4. 汇总所有 Agent 分析结果
5. A10（汇报话术）生成汇报材料
6. A11（审批红线）进行最终合规检查

第三阶段：交互式确认与编辑

1. 按 11 步流程逐步展示分析结果
2. 每步展示为可编辑卡片，用户可点击编辑任何内容
3. 编辑后自动触发 onPropEdit() 重新评分
4. 用户确认每步结果后进入下一步

第四阶段：报告生成

1. 汇总 11 步分析结果
2. 生成结构化投资结论（建议投资/有条件投资/不建议投资）
3. 导出为 PPT（pptxgenjs）或 Word（docx）格式
4. 报告包含：项目概述、市场分析、财务测算、风险评估、投资建议

产权物权管理规范

每个景区必须明确以下产权信息，在 Step 0 和 Step 4 中重点核实：

核查要点：
- 土地性质决定能否办理不动产登记
- 集体建设用地需确认是否已入市交易
- 运营单位与产权单位不一致时，需核实租赁合同有效期
- 环评是项目开工的前置条件

审批红线检查（A11-Agent）

以下 8 类情况为一票否决项，任何一项不通过则不建议投资：

1. 土地权属不清 — 无土地使用证或存在权属争议
2. 环评未通过 — 未取得环评批复或环评未受理
3. 文物保护冲突 — 项目范围涉及未批核的文物保护区域
4. 生态红线冲突 — 项目位于生态保护红线范围内
5. 政策明令禁止 — 属于发改委明令禁止类文旅项目
6. 负债率超标 — 合作方资产负债率 > 85%
7. 法律诉讼未结 — 涉及标的额 > 净资产 10% 的未决诉讼
8. IRR < 基准 — 税后 IRR < 华侨城集团基准回报率（目前 8%）

报告生成规范

PPT 报告结构（pptxgenjs）

封面页        → 景区名称、分析日期、保密等级
目录页        → 11 个章节索引
第1页        → 项目概述（基本信息、产权状况）
第2-3页      → 宏观与微观市场分析
第4页        → 竞品分析（对比表格）
第5页        → 投资估算（CAPEX 明细表）
第6页        → 收入预测（5 年预测表 + 柱状图）
第7页        → 风险评估（风险矩阵）
第8页        → 财务模型（IRR/NPV/回收期）
第9页        → 决策建议（结论 + 红线检查结果）
附录页        → 数据来源、假设参数、Agent 分析摘要

Word 报告结构（docx）

一、项目概述
    1.1 景区基本信息
    1.2 产权物权状况
    1.3 运营现状

二、宏观环境分析（A07-Agent）
    2.1 政策环境
    2.2 区域经济
    2.3 行业趋势

三、微观市场分析（A01-Agent）
    3.1 客群画像
    3.2 市场规模
    3.3 竞争格局

四、竞品分析（A06-Agent）

五、投资估算（A09-Agent）
    5.1 CAPEX 明细
    5.2 OPEX 预测

六、收入预测（A05-Agent）
    6.1 收入模型
    6.2 敏感性分析

七、风险评估（A03-Agent）
    7.1 风险识别
    7.2 风险量化
    7.3 应对方案

八、财务评价（A02-Agent）
    8.1 IRR/NPV 计算
    8.2 回收期分析

九、决策建议（A10 + A11-Agent）
    9.1 投资结论
    9.2 审批红线检查
    9.3 实施建议

附录：Agent 分析原始数据

知识库文件

分析过程中，根据需要加载以下知识库文件（位于 knowledge_base/ 目录）：

景区数据库

系统内置 20+ 个重点景区 的基准数据（位于 index.html 的 SCENIC_DB 对象），覆盖：

• 古镇类：甘坑古镇、乌镇、西塘古镇、周庄古镇、同里古镇、南浔古镇、平遥古城、大理古城、丽江古城
• 山水类：无为三公山、青城山、莫干山、峨眉山、九寨沟、黄山、张家界
• 城市文旅：鼓浪屿、故宫
• 其他：乌鲁木齐国际大巴扎

数据库扩展方法：
当用户输入的景区不在数据库中时：
1. 使用 WebSearch 搜索该景区的最新信息
2. 按照 SCENIC_DB 的数据结构整理信息
3. 将结构化数据补充到 SCENIC_DB 对象中
4. 同时更新本技能的知识库

输出格式要求

分析结果展示

每步分析结果以卡片式展示，包含：
- 标题（步骤名称 + 序号）
- 评分（⭐ 1-5 星，编辑后自动更新）
- 可编辑内容区域（点击即可编辑）
- 编辑提示（灰色提示文字）
- 确认按钮（确认后进入下一步）

最终投资结论格式

【投资决策建议】

结论：✅ 建议投资 / ⚠️ 有条件投资 / ❌ 不建议投资

核心理由：
1. [理由1]
2. [理由2]
...

关键数据：
- 税后 IRR：[X]%
- NPV（折现率8%）：[X] 万元
- 投资回收期：[X] 年
- 盈亏平衡点：第 [X] 年

审批红线检查：
✅ 土地权属清晰
✅ 环评已通过
❌ 文物保护冲突（需补充审批）
✅ 无生态红线冲突
✅ 政策允许
✅ 合作方负债率正常
✅ 无重大未决诉讼
✅ IRR > 8%（达标）

实施建议：
1. [建议1]
2. [建议2]
...

注意事项

1. 数据时效性：景区数据（客流量、收入等）应优先使用近 3 年数据，超过 3 年的数据需注明
2. 产权核查：产权信息是投资分析的核心，必须核实原始证件，不能以"据说"作为依据
3. 政策变化：文旅政策变化较快，分析报告需注明政策依据的有效期
4. 红线一票否决：8 大审批红线中任何一项不通过，最终结论必须为"不建议投资"
5. 编辑追踪：用户编辑后的内容需在报告中标注"已修正"，并重新计算相关评分
6. 网络搜索兜底：本地数据库无匹配时，必须通过 WebSearch 获取最新信息，不能返回错误景区的数

Agent 通信协议

各 Agent 之间的通信遵循 18-CTRL-Agent通信协议-v2025.md 中定义的 JSON Schema：

{
  "from": "A01",
  "to": "00",
  "type": "analysis_result",
  "task_id": "task_xxx",
  "data": {
    "step": 2,
    "score": 4.2,
    "content": "...",
    "next_action": "confirm"
  },
  "timestamp": "2026-05-31T07:00:00Z"
}

总控 Agent（00-CTRL）负责汇总各 Agent 的 analysis_result，并按 11 步流程逐步展示给用户确认。