选址型项目投资评估

用户给你一个具体位置（园区/物业/场地/车库/商铺），要一份能支撑投资决策的评估报告。
产出不是行业综述，而是：这个位置能给你什么、限制你什么、谁在跟你抢、钱从哪来、几年回本。

> 配套技能：investment-feasibility-report 回答「这门生意（行业级）能不能做」，本技能回答「在这个位置做能不能做」。行业级结论本技能直接引用，不重复研究。数据可信度分层（A/B/C 级、剔除招商软文）沿用该技能第二节。

〇、总流程（10 步，缺一不可）

① 定位确认     → 经纬度、业主、报建指标、工程节点
② 工程硬约束   → 报建指标里挖坑的地方（本技能独有、最易被忽略）
③ 圈层市场     → 人口 + 小区 + 业态 + 人流结构
④ 需求测算     → 保有量法（自上而下）× 场景法（自下而上）交叉验证
⑤ 竞争 POI     → 地图数据拉 3km 内全部同类站点，含价格带
⑥ 政策天花板   → 价格管制、电价结构、补贴
⑦ 商业模式选择 → 判断真正的利润中心是谁（往往不是用户以为的那个）
⑧ 财务模型     → 跑 scripts/finance_model.py，三配置 × 三情景
⑨ 风险 + 路线图 → 按概率×影响排序，先小钱验证再加注
⑩ HTML 报告    → 用 assets/report-template.html，结论速览先行

先建 TaskList 跟踪这 10 步。调研阶段（①–⑥）并行搜索，建模阶段（⑦–⑧）串行。

一、项目本体：先挖报建指标的坑

用 WebSearch 确认：位置（精确到经纬度）、业主/建设单位、用地与建面、报建的车位/泊位/端口分项指标、工程节点（动工/封顶/完工）、功能构成。

重点：报建分项指标经常和用户的设想冲突。 真实案例：用户要做"地面快充"，但项目报建为「机动车位 632 个，其中地上仅 6 泊、地下 626 泊」——地面快充物理上限 6 枪，想扩必须走规划变更（3–6 个月）。这类约束必须在建模前确认，否则整个方案作废。

产出三张表：
1. 基础指标表（位置/业主/建面/车位/节点）
2. 有利因素表（停留时长匹配度、人流峰值、稀缺资产）
3. 硬约束清单（每条注明：绕过方式 + 成本 + 周期）

二、圈层市场：三个半径，三类数据

小区清单表必须含：距项目距离、估算户数、客群特征（新盘新能源比例高/老破小家充难安装/度假盘实际通勤低）。户数标注「估算」，不冒充精确统计。

人流结构表按业态拆：每个业态给「日均到访 → 驾车比例 → 目标客占比 → 转化率」，这是第④步场景法的直接输入。

三、需求测算：两条路径必须交叉验证

路径一（自上而下·保有量法）：

全市保有量 × 区域人口占比 × 街道占比 × 3km圈系数 × 无家充比例 × 月均使用频次 = 月度需求
→ 减去现有供给分流 → 新增供给合理份额 8%–15% = 本项目可获单量

路径二（自下而上·场景法）：直接用第②步的人流结构表逐业态累加。

两条路径结果差 2 倍以上 = 数据有问题，必须回头查。 一致则取交集作为基准情景依据。

爬坡期必须打折：新建物业客流爬坡 6–12 个月，财务口径按第 1 年 60%、第 2 年 85%、第 3 年 100%。

四、竞争 POI：地图数据比任何研报都实

用 WebSearch 搜「{地名} 充电站/同类业态 地址 汇总」等 POI 查询，拉 3km 内全部站点，输出：

1. 站点清单表：名称 / 运营商 / 距离 / 类型规模 / 备注（标注直接竞品）
2. 圈层密度统计：1km / 2km / 3km 内各多少个
3. 真实价格带表：每站的服务费/客单价区间 → 均值 = 你的基准假设

判断句式：「片区不缺 X，缺的是位置更好/体验更稳的 X」——供给是否过剩，看密度统计，不看"车桩比缺口"。
话术免疫：任何用"总量缺口"论证可行性的材料（招商方案、行业软文），一律要求它给出周边同类站点的实际单点日产量。真实约束是单点产量，不是存量缺口。

五、政策天花板：找「封顶线」和「计费方式」

每个行业都有它的天花板变量，先找到再建模：
- 价格管制：服务费/租金/票价是否有政府指导价或全国封顶（如充电服务费 2026-04 起封顶 0.5 元/度）→ 锁死涨价空间
- 计费方式：单一制 vs 两部制、是否收基本容量费 → 差异可达年成本 20%
- 分时价差：峰谷价差大 = 存在套利/错峰红利（单独算一笔账）
- 补贴：建设补贴（按功率）/ 运营补贴 / 场地租期优惠，标注「待核实」

产出「政策 × 对本项目的意义」四列表 + 一条 note 列出签约前必须核实的政策点。

六、商业模式选择：利润中心往往不是用户以为的那个

这是本技能最值钱的一步。用户说"做 XX"，但 XX 可能只是引流配套，真正的现金流在旁边的资产上。

判断方法：把场地内所有可经营资产列出来（车位/客流/屋面/广告位/能耗），分别算"单价 × 周转 × 政策约束"，找出：
- 哪条线不受价格管制（有定价权）
- 哪条线资产规模大、周转高（决定收入天花板）
- 哪条线成本边际极低

真实案例：用户想做充电站，但测算发现充电年收入 29 万、EBITDA 3 万；而 626 个地下车位停车收入 113 万、净贡献 53 万。结论：充电是配套，停车才是利润中心，投标结构必须按"停车场综合运营"谈，不能按"充电站"谈。 同样的场地，两种谈法估值逻辑完全不同。

产出模式对比表：纯 XX 模式 / XX + 主资产业务一体化 / 轻资产代运营，各列投资、EBITDA、回本、评价。

七、财务模型：跑 scripts/finance_model.py

复制 scripts/finance_model.py 改参数，必须包含：

1. CAPEX 分项表（每项：行业区间 + 取值 + 理由，折合每单位投资）
2. 三配置（最小/推荐/规模）× 三情景（保守/基准/乐观）损益矩阵
3. 盈亏平衡：EBITDA=0 和 净利=0 两档，折算成行业通行口径（如单枪日电量/利用率/翻台率），与行业平均值对比——这是报告最有冲击力的一格
4. 敏感性矩阵：最敏感的两变量（通常单量 × 单价）做热力表
5. 10 年现金流 + NPV@8% + IRR，含设备更新年
6. 可选增值模块（储能/广告/增值服务）单独算 ROI

OPEX 清单别漏：场地租金（收入分成或保底）、运维人工、平台佣金、设备维保（CAPEX 3%）、电损/损耗（易漏，占收入 5–10%）、保险、通信、管理费。折旧按 8 年直线、残值 10%。

八、风险清单 + 路线图

风险表按「概率 × 影响」排序，前 3 条标注致命级，每条给应对动作。致命风险通常是：拿不到关键运营权、计费方式被强制变更、邻居价格战。

路线图三段式：
- Phase 0 投标/签约前：列出一票否决项，宁可慢签约不要错结构
- Phase 1 一期小步试水：最小配置控敞口，设 6 个月验证指标（真实客流/转化率/客单价）
- Phase 2 二期数据达标才加注：扩规模 + 加增值模块 + 申报补贴

收尾给 2–3 条具体建议（不是泛泛而谈）：产品怎么设计、投标结构怎么定、该警惕什么话术。

九、HTML 报告规范

模板：assets/report-template.html（含全套 CSS 设计系统）。内容规格：assets/report-spec.md。

• 结论速览永远在最前：4 个指标卡（总投资/年收入/EBITDA/回本）+ 3 个核心判断卡（绿/黄/红编号）
• 章节号 01–08，<h2><span class="no">01</span>标题</h2>
• 每节开头一句 sec-sub 定调，表格为主，note 卡片给判断
• 图表用内联 SVG（禁 CDN），负值柱状图注意零线位置
• 设计系统：浅灰绿 #f2f6f2 背景 + 清新绿 #2f7d5d 主色，涨红跌绿不适用本场景（非证券）
• 尾部三件套：测算口径说明 / 数据来源（A/B/C 分层）/ 免责声明
• 文件写到 {workspace}/deliverables/{项目名}/index.html，用 present_files 打开预览

十、常见陷阱（本技能血泪版）

1. 别跳过报建指标。 "地上 6 泊"这种一行小字能毙掉整个方案，先查规划公示/招标公告。
2. 别替用户锁定商业模式。 先把场内所有资产摆开算一遍，再决定报告标题叫什么——标题决定你在谈判桌上的类别。
3. 别信"总量缺口"叙事。 存量缺口 ≠ 需求缺口，单点日产量才是唯一真实约束。
4. 爬坡期不打折 = 第一年就高估 40% 收入。
5. 固定成本是小火慢炖。 租金+人工+维保+保险一年轻松 15–20 万，小配置站年收入可能都盖不住——先用盈亏平衡倒推最小可行规模，再谈配置。
6. 损耗类成本必查：电损、货损、平台佣金，单项看着小，合计吃掉 10–15% 收入。
7. 政府定价的场地（文化场馆/公园/公益设施）大概率有免费时长条款，直接压垮"充电免停"类引流手段，签约前必须问清。

参考实现

完整案例：大亚湾综合文化创意园充换电项目（10 步全流程 + 三配置三情景模型 + SVG 图表）
/Users/panhc/WorkBuddy/2026-10-30-22-51-19/deliverables/charging-report/index.html
配套模型脚本（可直接改参数复用）：同目录 model2.py