自建房安全自查与送检判定

自建房要不要送检、能不能开店、裂缝要不要紧——这三个问题，本质上是一个决策：
值不值得花那笔鉴定费，以及不送会不会出事。

本技能不替鉴定机构下结论，只帮你把「要不要送检」这个前置决策做扎实。

第 0 条：先读这条（边界）

本技能输出的是「初判倾向」，不是房屋安全鉴定结论。

• 不具备 CMA 效力，不能作为法律依据、交易依据或行政审批材料。
• 办理营业执照、行业许可、改扩建审批时，主管部门要的是有资质机构出具的鉴定报告，不是本技能的输出。
• 自查打分依赖填报人对现场的判断。填报不准则结论无效。

反过来，本技能比鉴定报告做得更好的地方在于：它先告诉你你是不是根本还没到必须送检的那一步，
以及如果送，该准备什么、大概花多少、机构怎么挑。

> 出现下列任一情况，不要等鉴定，立即撤离并报告：墙体突然开裂加剧、结构异响、房屋明显倾斜、
> 地面塌陷、周边突发开挖或滑坡。

什么时候用

• 「我家的自建房要不要做安全鉴定？」
• 「想把自家房改成民宿 / 小卖部 / 培训班，能不能办执照？需要先做什么？」
• 「想在楼上加一层，要不要先鉴定？」
• 「墙上出现裂缝了，严不严重？要不要紧？」
• 「已经鉴定成 C 级了，还能出租吗？」
• 「房屋安全鉴定大概多少钱？找什么样的机构？」

输入（缺哪个就填未知，不要编）

七项自查怎么打分

0 = 未见异常，1 = 轻微，2 = 明显，3 = 严重。

不确定时往高了填。低估比高估危险得多。

七项自查怎么填才准（现场观察指引）

自查打分的准确度，决定了这份报告有没有用。填报不准则结论无效——
所以下面把每一项「到底看什么、怎么算几级」说清楚。

1 · 地基基础（权重 2.4，最重）
绕房子走一圈看地面与墙脚：有无贯穿性沉降裂缝（不是表面龟裂）、台阶/散水是否错动、
房屋整体有无肉眼可见倾斜。周边有没有人在开挖（地铁、基坑、管道施工）——这一条很多人漏填。
长期积水浸泡地基同样算。

2 · 承重墙体（权重 2.4）
看裂缝形态：竖向或斜向裂缝比横向危险；宽度能塞进硬币的要当心；
墙体是否鼓胀外闪（用靠尺或目测墙角线是否绷直）；砖风化剥落、砂浆一捏就散（粉化）是老化信号。

3 · 梁柱构件（权重 2.4）
看有无裂缝、钢筋露出且锈蚀（保护层剥落）、梁是否明显下垂（挠度）、
节点（梁柱交接处）是否松动错位。木结构看榫头是否拔出、有无虫蛀腐朽。

4 · 屋面系统（权重 1.9）
渗漏痕迹、檩条是否腐朽断裂、屋架是否变形、屋面是否堆了重物（太阳能水箱、杂物）。
平屋面看排水是否不畅长期积水。

5 · 围护结构（权重 1.0）
女儿墙、围墙是否开裂倾斜；外立面瓷砖/抹灰是否空鼓脱落；阳台栏板是否松动。
这一项虽权重最低，但脱落砸人是常见事故。

6 · 改扩建历史（权重 1.9）
加过层、拆过承重墙、开挖过地下室、改过使用功能——只要做过就填，不要因为「当时没事」就填 0。
这一项直接关联法定强制送检（加层改扩建须办审批 + 竣工验收）。

7 · 使用荷载（权重 1.4）
是否超设计标准堆载（仓库、货物、设备）；经营场所是否人员密集；有无放置重型设备。
住宅改经营后荷载往往翻倍，这是最常见的安全隐患来源。

> 填不准怎么办：不确定就往高填。本技能的定位是「判断要不要送检」，
> 宁可多送检一次（几千元），也不要漏检一次（可能是人命）。

输出

一份报告，九个部分：

1. 结论速览 —— 初判倾向等级 + 加权得分 + 命中几条法定规则 + 送检紧迫度
2. 法定判定 —— 逐条列出命中的强制送检规则，每条标注 🔴 阻断级 / 🟠 必须办 / 🟡 重点监管，附文号与下一步动作
3. 七项自查打分 —— 逐项列出得分、权重、依据
4. 送检紧迫度 —— P0（立即/尽快）到 P3（年度自查）
5. 鉴定预算参考 —— 政府文件列价与市场报价区间
6. 选机构要点 —— 资质、整栋 vs 局部、是否含仪器检测
7. 禁止性行为清单 —— 九条做了要担责的事
8. 免责与边界
9. 属地确认清单 —— 七条，告诉你要去问谁、问什么（办事前照着问）

报告开头还有两条固定提醒：依据库整理时间与距今天数（超过 120 天会强提示已过时）、
以及「本库不可能穷尽全国地方细则，未列出 ≠ 没有要求」。

常见问题

Q1：房子看着好好的，为什么还要鉴定？
因为「转经营」本身就是法定触发条件，跟房子现状好不好无关。
建村〔2023〕18号与国办发明电〔2022〕10号都要求办经营许可前取得鉴定合格证明。
本技能里「经营性用途」命中即 P1，即使七项自查全 0。

Q2：我只租其中一间做店，也要整栋鉴定吗？
很可能要。建村〔2023〕18号明文「不得以局部安全鉴定代替整栋房屋安全鉴定」，
理由是房屋结构安全具有整体性——局部安全不代表整栋安全。四川凉山州住建局答复过同类咨询，即持此口径。

Q3：已经鉴定过 B 级，还要再做吗？
分情况。若上次鉴定未超过设计使用年限、期间无改扩建与灾害，一般可复用；
但若改变用途、改扩建、或地方有期限要求（如转经营须重新出具），就要重做。
浙江条例第十五条第二款另有「经鉴定符合安全要求，再次用于经营的无需重复鉴定」的规定——看属地口径。

Q4：鉴定要多少钱？
政府文件列价（汉中市住建局答复函）：北京 6500 / 13000 元每栋（一二层 / 三层及以上）；
武汉 4500 / 12000；西安 3500 / 6000；陕南 3000 / 5000。
市场报价：简易排查 300–500 元/户，含仪器检测 800–1000 元/户，按面积 8–12 元/㎡。
均为文件区间或公开报价，非成交核实。

Q5：鉴定要多久？
以温州公开办事口径为例：危房鉴定 15 个工作日；装修结构变动 / 加大荷载 / 改变用途的结构安全鉴定 7 个工作日；
其他 20 个工作日；有明显险情 25 个工作日。各地不同，以属地窗口为准。

Q6：C 级危房还能出租吗？
不能。 这是强制禁止，不是建议。浙江罚则：责令停产停业整顿 + 没收违法所得 + 5 万—10 万元罚款。
先按鉴定报告处理意见加固修缮 → 复核鉴定不再属于危房 → 方可出租或用于经营。

Q7：不鉴定会怎样？
三种后果叠加：①办不下营业执照与行业许可（这是最轻的）；②行政处罚（浙江 5–10 万，安徽拒不鉴定最高 5 万）；
③出事故后承担民事 / 行政责任，构成犯罪的追究刑事责任（《城市危险房屋管理规定》第二十二、二十三条）。

Q8：农村自建房也要吗？
要，而且恰恰是重点。国办文件与各省细则都把农（居）民自建住宅转经营（民宿、农家乐、
出租给他人居住）列为必须事前鉴定的情形。浙江条例第十五条第一款第五项、湖南、安徽等省均有明文。

Q9：本技能的初判能不能拿去办证？
不能。 主管部门要的是有资质机构出具的鉴定报告，不是自查结论。
本技能的价值在于先告诉你「你有没有到必须送检那一步」，以及送检该怎么准备。

Q10：我的地方没收录，是不是就不用鉴定？
恰恰相反。 自建房转经营须先鉴定是全国要求（国办发明电〔2022〕10号 + 建村〔2023〕18号），
所有省份都适用。本库未收录只说明没查到本地细则的具体门槛，不代表没有要求——更要主动问属地。

判定逻辑说明（可核验）

• 加权打分：七项 0–3 分 × 权重（JGJ 125-2016 第 5.4.3 条构件权重关系：柱/承重墙 2.4、主梁/屋架 1.9、次梁 1.4、板 1.0）→ 占比 → 初判等级
• 等级兜底：已鉴定等级效力 高于 自查打分。若已鉴定 C 级而自查只算出 A 级，以 C 级为准——
  否则会出现「已鉴定危房却判安全」这种危险结论
• 法定判定：七条规则逐条跑 when()，命中即列出；全国层与地方层分开统计
• 紧迫度：D 级 → P0（立即撤离）；C 级 → P0（尽快）；命中全国层阻断级 → P1；
  B 级或必须办 → P2；其余 → P3

> 权重关系是「沿用相对关系」，不等于 JGJ 125-2016 的标准计算——
> 标准计算需要砌体、砂浆、混凝土强度等实测数据，自查表无法替代。

判定依据（都可自行核对）

法定强制送检规则

全国适用（不因地区而异）

> ⚠️ L1–L5 是全国统一要求，不是某省某县的土政策。 无论你在浙江、广东、山东还是陕西，
> 自建房转经营都必须先取得鉴定合格证明。地方文件只决定门槛高低和受理流程，不决定要不要做。

地方性规定（须向属地确认）

等级划分：《危险房屋鉴定标准》JGJ 125-2016 第 9.1.1 条 A/B/C/D 四级。
构件权重关系：JGJ 125-2016 第 5.4.2–5.4.4 条（柱/承重墙 2.4、主梁/屋架 1.9、次梁 1.4、板 1.0）。

> 关于地方政策覆盖（2026-10-03 扩充）：本技能无法穷尽全国 34 个省级行政区及下属市县的细则，
> 且地方文件更新极快。当前收录 27 份地方文件（13 个省级 + 14 个市县级）。
> 未列出的地区不代表没有要求——办理手续前请务必向属地乡镇 / 住建窗口确认。

已收录的地方细则（按地区查，办事以属地窗口答复为准）

省级（13）

市县级（14）：浙江温州（温政办〔2024〕32号 + 鹿城区方案 + 鉴定办理时限）+ 苍南 + 杭州 + 宁波；
四川南充 + 会理；河南许昌 + 焦作 + 新乡牧野区；安徽淮南 + 亳州；福建南靖；河南汤阴（⚠️ 未生效）。
完整清单见 references/rules.md「三之三」。

> 罚则速查（违则后果，不要只看「应当」）
> - 浙江：出租危房或用于经营 → 责令停产停业 + 没收违法所得 + 5 万—10 万元；未按规定委托鉴定 → 逾期罚 1000 元—1 万元，情节严重 1 万—10 万元
> - 安徽：拒不进行安全性鉴定 最高罚 5 万元
> - 全国：《城市危险房屋管理规定》第十七条——拒不治理的可指定代修、费用由责任人承担；第二十二/二十三条——有险不查、损坏不修、擅自改变结构造成事故的，承担民事或行政责任，构成犯罪的追究刑责
> - 建村〔2023〕18号 一（一）——故意隐瞒房屋安全状况、使用有隐患房屋作经营场所导致安全事故的，依法追究法律责任

九条禁止性行为（做了要担责）

各地办法表述基本一致，以下为通行清单，以属地规定为准：

> 第 9 条后果最重：浙江罚则责令停产停业 + 没收违法所得 + 5 万—10 万元罚款。
> 安徽另有七项禁止行为（含擅自拆除变动基础/梁/柱/楼板/内外墙、超设计标准增加荷载等），
> 拒不鉴定最高罚 5 万元。

选机构要点

• 资质：浙江要求鉴定机构须为①具有相应勘察、设计资质等级的勘察、设计单位；②同时具有地基基础工程检测、
  相应结构工程检测和见证取样检测资质的建设工程质量检测机构。报告须由一级注册结构工程师签章，
  涉及地基基础的还须注册岩土工程师签章
• 查名录：江苏、河南等地要求住建部门公布鉴定机构名录；河南许昌、焦作还要求外地机构经市住建局审核。
  优先从属地公布的名录里选，否则报告可能不被认可
• 明确要「整栋」：委托时写清楚整栋鉴定，不要接受局部抽检；不得以排查（评估）报告代替鉴定报告
• 是否含仪器检测：回弹、钢筋扫描、沉降观测等仪器检测会显著影响价格（300–500 元 vs 800–1000 元/户），
  也影响结论可靠性。问清楚包含哪些项目
• 报告内容：河南要求符合《河南省房屋安全鉴定报告编制要求》与示范文本；
  广东粤建规范〔2023〕1号对报告应载明内容有规定。拿到报告后核对是否载明危险性等级与处理意见

用法

# 从 JSON 文件读
node scripts/screen.mjs --input house.json --format md

# 直接传
node scripts/screen.mjs --json '{
  "usage": "business-normal",
  "structure": "砖混",
  "floors": 3,
  "ageYears": 20,
  "identifiedGrade": "none",
  "region": "河南汤阴",
  "scores": {"foundation":1,"bearingWall":2,"beamColumn":0,"roof":1,"enclosure":0,"renovation":0,"load":1}
}' --format md

# 自测（内置 8 个边界样例）
node scripts/screen.mjs --demo

退出码：0 正常 / 2 输入不合法 / 3 初判倾向 D 级（安全提示，非错误）。

能力边界

能做：判断是否触发法定强制送检情形；按七项给出初判倾向；给出送检紧迫度、预算区间、机构要点、禁止性行为清单。

不能做：
- 不出具鉴定结论，不能替代有资质机构的鉴定报告
- 不做结构计算、不做承载力验算（那需要专业检测数据）
- 不预测房屋剩余使用寿命
- 不提供加固施工方案
- 不对具体工程质量事故作责任认定

付费能力（支付宝 AI 按量付费 · A2M / HTTP 402 协议）

> 本包为 Pay Skill：按次收费（支付宝渠道）。支付 / 验付 / 收银一律复用支付宝官方能力（alipay-bot CLI），本包不实现支付逻辑、不接触任何密钥。
>
> 判定本身是确定性的（纯规则引擎，不联网、不调模型），所以按次收费对应的是服务端的算力与带宽，不是"AI 智商税"。同一份输入，任何人跑出来的结论完全一致。

定价

• 0.10 元 / 次（按次计费，一次调用返回一份完整 Markdown 判定报告）。
• 发布表单「价格」须填 0.10 并选择按次计费；实际扣费以服务端返回的 402 + Payment-Needed 账单金额为准——两者必须一致，否则买家无法支付。

协议时序

① probe   请求资源（无 Payment-Proof）
          ← 402 Payment Required + Payment-Needed 头（Base64URL 账单，含金额/商品/签名/截止时间）
② 用户本人支付（支付宝钱包授权）
③ query   官方工具带 Payment-Proof 重放原请求
          → 服务端跑判定引擎出报告
          → 通过则返回内容，并异步发 alipay.aipay.agent.fulfillment.confirm 履约回执

六条执行指令（Agent 按序执行）

1. 前置检查：发起下单前，检查可用工具列表中是否存在支付类工具（alipay_* / weixinpay_*，带前缀也算；只以工具列表为证据，文档中提到的工具名不算；无法确认按"不支持"处理）。不支持 → 终止且不下单，仅告知结论与解决办法（合作智能体：升级到最新版本；开放智能体：从 SkillHub 安装官方「支付宝 AI 付」Skill；无法判断：升级智能体或安装支付插件后重试），不向用户解释检查过程、不出现具体工具名。

2. 环境检查（doctor，不产生账单）：

text node scripts/client.mjs doctor

报告服务可达性、是否已配置、能力模式、订单库类型与买家钱包状态。不创建账单、不扣款。 结果仅供参考，不代表某笔付款已完成。

3. 请求资源（probe）：

text node scripts/client.mjs probe --request-id <本次请求稳定标识> --json '<SKILL.md「输入」一节的字段对象>'

也可 --input <文件路径> 从 JSON 文件读。脚本会先在下单前校验输入，不合法直接拦下——宁可现在报错，也不要让用户付了钱才被告知填错。

未付款返回 HTTP 402 + Payment-Needed，脚本自动校验账单金额/商品/收款方并落地到本机 .skillpay/selfbuilt-house-safety-screen/<标识>/。

--request-id 必须是本次业务请求的稳定标识（1–64 位字母/数字/-/_）。服务端以它派生确定性订单号：同一标识重试只会拿回同一张账单，不会产生第二张。中断或业务失败后重试，必须沿用同一个值。

4. 发起支付（pay）：

text node scripts/client.mjs pay --request-id <同一标识> --approve-0.10

脚本把账单连同「资源在哪、怎么请求」一并交给官方收银工具（alipay-bot 402-buyer-pay -f 402_needed.txt -r <资源地址> -m POST -d <请求体> -H Content-Type:application/json；只给 -f 会被官方拒绝，实测报 --resource-url is required for a paid resource workflow），返回结果在 result 字段中——含一次性支付链接与二维码 MEDIA: 行，必须原样、逐字符透传给用户，不要用代码块包裹、不要重排、不要截断链接、不要读取图片路径。由用户本人扫码或免密支付；Agent 只编排、不代付。

--approve-0.10 是显式授权标记——金额写死在参数名里，避免误触。钱包未开通（WALLET_NOT_OPENED）或不可用（WALLET_UNAVAILABLE）时直接返回，不发起支付。

输出后必须停下等用户回话，不要自动连续执行下一步。

5. 支付后取回结果（query）：

text node scripts/client.mjs query --request-id <同一标识> [--trade <交易号>]

交易号在 pay 阶段已自动记录，通常不必手填。官方工具复用保存的原请求、携带支付凭证重放，服务端验付通过后返回完整 Markdown 报告。无内容、失败或结果未知都不能宣称成功。

6. 履约回执（ack，仅在需要时执行）：

text node scripts/client.mjs ack --request-id <同一标识> [--trade <交易号>]

官方 402-query-payment-status 在返回非空资源后会自动完成履约回执，所以正常流程到第 5 步就结束了。本命令对应官方 402-buyer-fulfillment-ack，官方对其定位是「兼容旧调用方或自动回执失败后的恢复手段」——只在自动回执没成功时才补发。失败可原样重试，不重复扣费。

依赖与安装

买家侧支付全部依赖支付宝官方 CLI alipay-bot（npm 包 @alipay/agent-payment，由 Ant Group 持有的 @alipay scope 发布）。首次使用必须先装，否则只能看状态、无法付款。

# ① 完整性校验：期望值与下面逐字符一致，不一致就停下不要装
npm view @alipay/agent-payment@1.0.0 dist.integrity
# 期望：sha512-/Ss+hS75CLYcwC8/jOj2kXzqIoJb7oKGrsiwnqly0EWVTxzD7QY5HxmFuj4anQfHVjnoh77qc2vUYiEAj0zfCA==

# ② 校验通过后再安装（版本必须锁定 1.0.0，不要用 @latest）
npm install @alipay/agent-payment@1.0.0 && npx @alipay/agent-payment@1.0.0 install-cli

装完 which alipay-bot 应有输出。本包不自动安装、不更新支付工具，也不扩大支付授权。

两个实测坑（照做可避免 90% 的「装不上 / 用不了」）：

1. 入口不要用软链。 官方二进制的安全模块是按入口文件路径去旁边找 dist/native/ 下的原生库的。把 alipay-bot 软链到 ~/.local/bin/ 后，它会在软链所在目录找原生库 → 报「✗ 安全环境装载失败」。正确做法是让 PATH 里的入口 exec 到原始文件：

bash ROOT="$HOME/.openclaw-autoclaw/alipay-bot-cli" printf '#!/bin/sh\nexec "%s/bin/alipay-bot" "$@"\n' "$ROOT" > ~/.local/bin/alipay-bot chmod +x ~/.local/bin/alipay-bot

（Windows 直接用 %USERPROFILE%\.openclaw-autoclaw\alipay-bot-cli\bin\alipay-bot.exe，无需 wrapper。）

2. --json 必须写在子命令前面。 alipay-bot --json check-wallet 返回完整字段；写成 alipay-bot -- check-wallet 虽能执行，但输出会缺 neverCreated/status，导致「钱包没开通」被误判成「工具坏了」。本脚本已按正确形式调用。

若 install-cli 报 package/package.json 找不到（引导器解压路径与当前发布包格式不匹配），可直接按下发的 tgz 手动安装：把包解压到 $ROOT/bin/（保持 alipay-bot 与 dist/ 同级），再按上面第 1 条建入口。

安全红线

• 应用私钥只存服务端（环境变量 / 凭据文件注入），不在本包、不进日志、不进公开仓库。
• Payment-Proof 必须经 alipay.aipay.agent.payment.verify 验证；无效 / 过期凭证一律拒绝，结果不明时不得要求用户重复付款。
• 履约确认失败必须可重试且保持幂等（不重复扣费、不重复交付）。

服务端入驻（发布者账号侧完成，本包不含密钥）

1. SkillHub 商户中心 SkillPay 入驻 → 2. 支付宝开放平台签约「AI 按量付费」→ 3. 注册服务获取 API_ 前缀的 serviceId（单价须与发布表单一致）→ 4. RSA2 公钥模式生成密钥、上传公钥、私钥仅存服务端 → 5. 公网 HTTPS 部署 → 6. 小金额真实交易验证并回填交易号。完成后方可提交「发布付费 Skill」，平台执行 402 协议合规审核。

本次发布的对应取值：

（以上三项均会在 402 账单中下发，属公开信息；私钥不在此列，且不在本包任何位置。）

上架前核验清单

• [ ] scripts/client.mjs 存在且可执行（node scripts/client.mjs help 有输出）
• [ ] 服务端公网 HTTPS 可达，doctor 返回 service_configured: true
• [ ] 402 触发 → 收银 → 凭证重放 → 验付 → 履约全链路联调通过
• [ ] 发布表单「价格」= 0.10 = 402 账单金额（三者一致）
• [ ] validateBill 中的 EXPECTED 与服务端实际配置逐项一致
• [ ] client.mjs 调用的官方 CLI 参数与官方文档逐项一致，没有自造参数名
• [ ] 同一 --request-id 重复 probe 得到同一个订单号，不会产生第二张账单
• [ ] 在没装 alipay-bot 的干净环境跑 doctor 不崩溃，并给出可照做的安装指引
• [ ] 包内无密钥、无 .env、无支付账号字段
• [ ] 免费降级路径可用：node scripts/screen.mjs 无需付费即可产出同一份报告

为什么值得付费

对标农民房简易排查 300–500 元/户、正式鉴定 3000–13000 元/栋的支出，
0.10 元买的是「要不要花那笔钱」这个决策本身——
以及送检前该准备什么、机构怎么挑、哪些事做了要担责。

对经营性自建房业主来说，这不是可选题：拿不到鉴定合格证明，营业执照和行业许可就办不下来。