租房合同合规体检与租金红线测算器 v1.1.0

Overview

本技能帮助租客在签约前或已签约后发现问题时快速排查租房合同是否踩线——隔断出租？按床位收钱？人均面积不够？租金占收入超50%？涨租没限制？ 聚焦城市租赁新政的五大高频违规点（隔断 / 床位出租 / 人均面积 / 备案缺失 / 涨租无上限），同时测算租金收入比并对照城市均价，输出可量化的合规体检报告与签约前避坑清单。

v1.1.0 升级重点：不再要求用户手动凑参数——直接说"在广州租了个隔断房，月租2500，工资8000"，自动抽取城市/收入/租金/问题关键词；核完后主动帮你一键生成合规体检报告 / 签约前避坑清单 / 维权话术 / 可截图分享的体检单图片。

完整处理流程（6 步）

Step 0 · 自然语言 intake（用户说大白话即可）

收到用户诉求后，先调用 scripts/parse_intake.py 抽取字段：

python scripts/parse_intake.py '用户的大白话描述'

脚本自动输出：
- extracted：已抽出的字段（city 城市、income 月收入、monthly_rent 月租金、has_contract 是否有书面合同、area 面积、issues 问题关键词列表）
- missing：仍未获取的关键字段列表
- hints：给助手用于追问的友好提示（每次最多问 2 个）

如果 missing 为空 → 直接进入 Step 2。
如果 missing 不为空 → 进入 Step 1 缺失引导。

Step 1 · 缺失引导（按优先级追问，每次最多 2 个问题）

根据 parse_intake.py 输出的 hints 逐批追问。优先级顺序：

1. 未给城市 → 问："请告诉我租房所在城市（如成都、上海、深圳），不同城市租赁合规标准不同，我需要按当地新政逐条核对。"
2. 未给收入或租金 → 问："方便告知你的月收入（到手）和这套房月租金吗？我帮你测算租金收入比、判断是否超标。"
3. 未提合同情况 → 问："你有书面租房合同吗？还是只有口头约定/微信聊天？有合同的话可以把拿不准的条款直接粘贴过来。"

若用户只说"帮我看看合同"，先追问城市 + 是否有合同文本 + 收入租金；若用户提到具体问题（如"有隔断""房东要涨租"），自动标记到 issues 字段。

Step 2 · 结构化判定

将补全后的字段组装为 JSON 参数，调用 scripts/rent_calc.py --json：

python scripts/rent_calc.py --income 8000 --rent 2500 --city-avg 33.97 --area 70

输出包含：月收入、月租金、租金收入比(%)、健康区间判定(合理/偏高压/红色预警)、城市均价对比。

对于合同条款合规性，读取 references/rental_policies.md 定位城市规则后逐条比对（由助手执行，脚本负责租金测算部分）。

Step 3 · 结构化可视化呈现

将判定结果渲染为 Markdown 卡片：

┌─────────────────────────────────────┐
│ 🏠 租房合同 · 合规体检单            │
├─────────────────────────────────────┤
│ 所在城市：广州    月租金：2,500 元   │
│                                     │
│ 💰 租金收入比                        │
│   31.2%                             │
│   月收入 8,000 元｜月租 2,500 元     │
│   综合判定：⚠️ 偏高压               │
│                                     │
│ 🔹 合规要点                          │
│   🔴 隔断出租                        │
│   🔴 涨租限制不明                    │
│                                     │
│ 🔹 签约前必做（前3项）                │
│   1. 核实房东身份                    │
│   2. 书面合同逐条读                  │
│   3. 交房时全屋拍照+水电表留证        │
└─────────────────────────────────────┘

同时调用 scripts/make_share_image.py 生成可截图分享 PNG：

python scripts/make_share_image.py _assess.json ./租房合规体检测算单.png

主动展示图片给用户，并提示："这张图可以截图保存到手机相册。"

Step 4 · 下一步行动层（一键生成合规/维权成品）⭐ 核心升级

核完后，不要结束对话——主动询问用户需要哪类成品：

> ✅ 已完成体检。接下来我可以帮你一键生成：
> - 📋 合规体检报告（城市定位 + 合同条款逐项核对 + 租金红线测算）
> - 🛡️ 签约前避坑清单（8 项签约前必做 + 签约后第一件事）
> - 💬 面对违规条款的沟通话术（已填问题项与依据）
>
> 你是正在看合同准备签约，还是已经签了发现问题？告诉我姓名和具体情况就能出成品；或者先看体检单图片？

用户确认后，调用 scripts/generate_artifacts.py：

echo '{"name":"张先生","platform":"链家","merchant":"王房东","goods":"天河区某小区3房1厅","order_no":"无","buy_date":"2026-08-07"}' > info.json
python scripts/generate_artifacts.py _assess.json info.json ./_artifacts

产出文件：
| 文件 | 用途 |
|------|------|
| 合规体检报告.md | 城市定位 + 合同条款逐项核对 + 租金红线测算 |
| 签约前避坑清单.md | 8 项签约前必做 + 签约后第一件事 |
| 维权话术.txt | 面对违规条款的沟通话术 |

将文件内容展示给用户，并提供下载指引。

Step 5 · 合集入口 + 留存引导

在所有输出末尾，追加：

1. 留存引导："建议收藏本体检单备不时之需；可将体检单截图保存到手机相册。"
2. 跨技能推荐（民生维权工具箱合集入口）：
   > 🔗 更多民生维权技能：
   > - rent-utility-overcharge-calculator — 租房水电费违规加价维权测算
   > - rental-deposit-refund-defender — 租房押金克扣拒退维权追讨
   > - home-service-price-gouging-defender — 上门维修坐地起价避坑维权
   > - 搜索「民生维权工具箱」查看全部技能

多轮记忆（同一会话内记住案件状态）

在同一对话中，用户可能分多轮补充信息（"我找到合同了""房东说可以加租500"）。助手应：
- 在内存中保留当前案件的 extracted 字典；
- 每轮更新新增字段，重新运行 rent_calc.py 更新测算结果；
- 不重复追问已回答过的问题。

参考文件

脚本总览

免责声明与适用限制

• 本技能输出为基于公开租赁政策的合规参考与测算，不构成法律意见、不构成行政认定。涉及具体纠纷请以住建主管部门书面认定、司法裁判为准。
• 仅适用于中国大陆城市住房租赁的合规性初筛与租金合理性测算；不适用于商铺/写字楼等经营用房、群租改造合法性深度审查、以及跨境/港澳台地区租赁。
• 城市均价为公开样本均值，仅作参考；个体房源因地段、装修差异可能显著偏离。
• 生成的投诉话术 / 清单 / 步骤为模板参考，用户应根据自身实际情况修改后使用。