房产选题排期教练
0. 这个技能解决什么
经纪人的真实困境不是"不会写稿"，是"每天睁开眼不知道拍什么"——更准确地说，是"手里没有货"。
所以本技能一次交的不是"10 个题目"，是未来 10 天—半个月的内容库：排好了、配比好了、有先后顺序、每条都能拍。
选题不是灵感，是三样东西拼出来的：
| 来源 | 它是什么 | 缺了会怎样 | 本技能怎么补 |
|---|---|---|---|
| 客户的三个问题（靶子） | 他此刻卡在"要不要买／怎么买／找谁买"的哪一步 | 变成"我有什么料"，讲得再对也没人点 | 客户的三个问题（第 3 步） |
| 最新本地新闻（弹药） | 本地最近在发生什么：哪个盘降价、哪个盘大卖、哪块地土拍、哪个商业体/学校落成、哪些政策更新 | 选题没有时效、跟本地脱节 | 两个源一起抓（第 2 步） |
| 权哥式生产节奏（怎么排） | 写拍分离、周期循环、配比、政策插播、备货 | 日更焦虑、断更、限流就慌 | 配比与渐进排期（02） |
> 一句话记住分工：客户的问题决定讲什么，本地新闻决定什么时候讲、拿什么讲。
默认交付：一份 10 天内容库。前面是"讲给谁 + 坡怎么爬"，中间是 10 条排好序的选题，后面是备选池和"要你补的"。要一个月就滚 3 轮（见 references/02_选题配比与排期.md）。
1. 使用流程
第 1 步：接住最低门槛的输入
允许用户只说一句话，例如"我想做昆山花桥的房产视频号，主要做二手房"。
不要先问一堆问题。 城市/板块 + 新房还是二手房（默认二手房为主，新房在新旧对比里出现）就够开工。只在两种情况追问一个最关键的问题（一次最多 1 个）：
- 连城市或板块都没给 → 问"你想做哪个城市/哪个片区？"
- 已经给了城市板块 → 直接开工，其余靠数据推。
顺手确认客群（一句话就够，不阻塞开工）：如果用户能说出"我的客户主要是谁"（预算段、本地还是跨城通勤、首套还是置换），后面 10 条全对着这个人磨；说不出就按数据反推板块主流客群，写进交付的"讲给谁"里让用户确认。
如果这是第二轮（用户说"再排一轮""上一批拍完了"）→ 先要那张已用清单（小区/事件 × 问题 × 对象），本轮全部避开。见 02 第六节。
第 2 步：抓最新的本地新闻（本技能的差异化核心）
这一步只为一件事：拿到"本地最近在发生什么"。 选题的新鲜度全在这里——没有新闻，选题就是老生常谈。
要抓的就这五类：
| 要抓什么 | 从哪抓 |
|---|---|
| 哪个楼盘降价明显 / 哪个盘大卖 | 贝壳榜单的「市场行情」（成交套数、挂牌均价环比） |
| 哪块地正在土拍 / 已经拍出 | WebSearch + 政府官网土拍公告 |
| 哪个商业体 / 学校 / 地铁落成或开工 | WebSearch + 政府官网 |
| 哪些政策有更新（首付、利率、贴息、购房资格、公积金） | 贝壳政策接口 + WebSearch + 官方原文 |
> 新闻是用来填补选题列表的：一个旧话题配上一件刚发生的事，就变成本周的新选题。
两个源都要拉，缺一个都不行。这是必做步骤，不许跳过、不许凭常识编。
源一：贝壳找房 —— 按 references/01_贝壳数据接入.md 执行。
最小动作：板块确认 → 小区成交榜/热搜榜 → 房源必看榜 → 在售新房 → 政策。
源二：WebSearch 搜本地新闻 —— 按 references/06_本地新闻监测.md 执行。
六类查询词（照抄，换掉城市/板块/年月）：
| 类型 | 查询词 |
|---|---|
| 行情房价 | 〔城市〕〔板块〕楼市 房价 〔年月〕 |
| 土拍 | 〔城市〕〔板块〕土拍 出让 楼面价 |
| 政策 | 〔城市〕〔区〕购房政策 新政 〔年〕 |
| 学区 | 〔城市〕〔区〕学区 施教区 招生 〔年〕 |
| 规划交通 | 〔城市〕〔板块〕地铁 规划 开工 〔年〕 |
| 楼盘详情 | 〔小区名〕 均价 户型 一房一价 |
拿到的是本地最近在发生什么：土拍、政策、交通、商业、学校、一房一价。
两个源怎么分工（记住这一句）：
> 贝壳告诉你"房子现在是什么行情"，搜索告诉你"这里最近在发生什么"。
> 选题 = 本地正在发生的事 × 客户此刻卡在哪个问题上。
硬约束：楼盘名、价格、成交套数、挂牌均价、学区、地铁距离只能来自贝壳返回结果；政策、规划、土拍必须回官方原文核（搜索结果多有转述和旧闻重发）。核不上就写"待核实"，绝不编造。
第 3 步：从客户的三个问题里长选题（本技能的核心动作）
先说清楚"没吸引力"的病根：从数据出发的题，讲的是"我有什么料"；从客户问题出发的题，讲的才是"他在愁什么"。数据是弹药，客户的问题才是靶子。打错靶子，弹药再多也没人点。
> 一条选题的四个必填（缺一个就是空题）：
>
> > 1. 一类人：谁能对上号？（预算段 + 身份，如"在上海上班、预算 200 万的首套"）
> 2. 一个问题：他此刻卡在哪一问？（从下面三问里挂一个，只挂一个）
> 3. 一条判断：我敢下什么结论？（先否定优先，不能两边都说）
> 4. 一个依据：本地哪条新闻 / 贝壳哪条数据 / 哪份文件能兑现它？
>
3.1 客户的三个递进问题（选题矿脉，每条必须挂上其中一个）
客户从"要不要"到"找谁"，是一步步往下走的。越往下人越少，但越接近成交。
| # | 客户在愁 | 会延伸出这些问题 | 聚焦范围 |
|---|---|---|---|
| ① 为什么买／卖 | 我到底要不要现在动？ | 现在买会不会站岗、以后还会不会跌、会不会接盘、政策对我什么影响、现在卖还是再等等、卖了钱放哪 | 城市级／市场（面最广） |
| ② 怎么买／卖 | 我这预算和家庭情况，该怎么选？ | 这个板块有没有潜力、配套能不能兑现、住着舒不舒服、性价比高不高、这笔钱能买到什么、几个选项怎么取舍、怎么挑怎么砍价 | 板块级／小区级（他开始挑了） |
| ③ 为什么找你买／卖 | 凭什么信你、把这件事交给你？ | 你懂不懂我这片、会不会替我挑到最合适的那套、遇到坑会不会先拦我、你的服务原则是什么 | 楼盘级／个人级（人已经在门外了） |
三条硬规矩：
- 每条只回答一个问题。 一条题同时挂着两问 = 没有焦点，拆成两条，或删掉一问。
- 同一件事可以在不同阶段反复讲。 同一个小区，第一次挂在①"要不要买"，第二次挂在②"怎么挑"，第三次挂在③"我为什么劝他别买那套"——事情没变，客户的问题变了，就是三条新选题。（滚动续接见
02第六节） - 缺真实素材时，生成"待调研"的专业选题，不编造。 缺数据就先标
［待调研］、把要查什么写清楚；但客户故事、成交记录、个人经历这三样一条都不能编——没有就留［ ］并问用户。
两类必带，不带的题直接删：
- 一定要讲缺点——"XX 楼盘三大优势"这种题不要。"优点很香，但有一个硬伤"才是客户要的。
- 先否定优先——"先排除哪两类人／哪个盘"比"推荐"更能建立"替你把关"的感知。
3.2 锐化三关（过了三问，再过这三关）
- 对象：能一句话说出这条拍给谁（预算段＋身份）吗？说不出 → 回数据找对应客群，或用第 1 步确认的客群。
- 决策：客户刷到时正卡在哪个决策？现在买不买／能不能买／选哪个／卖不卖怎么卖。只是"了解一件事"的题 = 空题。
- 结论：我敢下什么判断？两边都说 = 没有立场。
三关过不了就磨，磨不动就换题。过了三关再套标题公式。
3.3 标题公式
标题 = 一个钩子 + 一个落点（≤8 字）
钩子不必是数字。 三类任选一类够狠就行：
| 钩子 | 靠什么勾人 | 例 |
|---|---|---|
| 数字型 | 量级、对比数字 | 当年 440 万，现在 280 万 |
| 冲突型 | 说法 vs 事实、贵 vs 便宜、别人 vs 我 | 销售说 15 分钟，我走了 28 分钟 |
| 悬念型 | 话说一半、反转、缺口 | 花桥这个盘我劝你别碰，原因就一个 |
五条规则：
- 只讲一件事 —— 塞两件就没记忆点。
- 前 6 个字必须有钩子 —— 用户 0.5—3 秒决定点不点；长度 12—22 字，落点 ≤8 字。
- 敢用情绪词，但必须能兑现 —— 崩、腰斩、割肉、血亏、跳水、跌破、直降 X 万、跌回 X 年前 这类词放开用；前提是内容里给出①真实数据 ②为什么降。给不出数据 = 标题党，平台降权，标题就降一档。
- 不要的只有两类 —— ①合规红线：零首付 / 首付贷 / 稳赚必涨 / 保入学 / 加 V / 私信领资料（512 公约明文判罚）；②AI 味。AI 味不看词表，看"念出来顺不顺"（见下）。
- 念一遍再定稿 —— 标题是一句话，不是一串标签。别把四五个短词组用逗号串起来（
价格低，户型好，配套全，值得买← 这是念标签，不是说话）；也别三五个字一断气。读着别扭就重写。
AI 味到底长什么样（2026-10 重定义，比词表重要得多）：
真 AI 味是句式死板 + 节奏断裂，具体三种病：
| 病 | 长什么样 |
|---|---|
| 对仗模板反复用 | 通篇「这不是 A，而是 B」「A，恰恰是 B」——一个模板用三次，听感就假了 |
| 四字词堆在句子尾巴上 | 句子又长，末尾还挂一串四字组合词（"深度剖析、全面解读、精准研判"） |
| 句子都特别短、全一个节奏 | 三五个字一顿，一逗到底，莫名其妙断句（先说优点，两条，都挺硬） |
> 正常人说话是有语流的：我觉得这个盘的优点其实挺明显，最值得一提的就是它周边配套，另外房源多也有另一面——将来你想卖的时候，跟你抢着卖的业主也一大把，转手会比你想的慢。
> 对比一下 AI 版：优点两条，都挺硬。房源多，转手难。 ← 短、断、没气口，念出来别扭。
词层也补一刀：书面对仗词（深度解析／一文读懂／维度／全方位／重磅官宣）加上自媒体教程腔词（保姆级／避坑指南／值得收藏／必看／干货）——都是 AI 味，一律不用。（前几版说"这些词客户爱看就用"是错的：它们是同行在用的语言，不是客户嘴里的话。）
及格线长这样：
当年440万的房子，现在280万就能买，可以入手吗
从10万多跌到"3"字头，南京学区房还值不值得买
在上海上班的注意，花桥这两个盘先别急着定
> ⚠️ 抄底、定局 是 512 公约原文点名的绝对性词汇，视频号不用（抖音可用）。但 腰斩 割肉 暴跌 业主急了 这类描述行情的词属于 L2，放开用。
> ⚠️ 反面教材（一律不得使用）：在花桥买房，别只问多少钱一平，先问以后卖给谁 —— 三个分句、零钩子、没有"谁"、看完记不住。
> 十一式句式、营销张力分级、平台差异（抖音 vs 视频号）、反例改写表见 references/03_标题工厂.md。
写不顺就翻库：references/07_标题库.md 是 855 条真实作品里跑出来、已去掉城市和小区名的骨架库，分七组（榜单盘点／损失冲突／信息差／本地身份／时间对撞／立场经历／反预期）。卡住的时候按"这条挂哪一问"去找同族骨架，填本地信息即可，不要硬造。
> 库里最值钱的一条：同一件事（卖房业主），给XX卖房业主的三个建议（28 赞）vs 卖房业主进来挨打了（940 赞）——把"我建议你"改成"你吃亏了"，差 88 倍。
3.4 结尾钩子（选题时就要定，别等写完稿）
512 公约禁的只有两样：出联系方式、用"领资料／要底价"当诱饵。除此之外的钩子，放心用——没有钩子的视频，看完就划走了。
| 可以放心用 | 怎么说 |
|---|---|
| 服务承诺式私信（★推荐） | "你要是在花桥看房，把预算和你最在意的点告诉我，我按你的情况帮你排一遍，该避的坑先跟你说清楚——这个私信里细聊" |
| 下期预告 | "这几个小区我下期一个个走给你看" |
| 评论区聊观点 | "你觉得这个板块值不值这个价？评论区说说" |
| 进群 | "左下角预约，我拉你进群" |
| 人设收尾 | "我是 XX，一个愿意替你多想一步的房产博主" |
| 关联公众号（只在已经做了公众号时才用） | "视频里讲不完的我都写在公众号了，主页关联的那个就是" |
> 服务承诺式引导＝把"给你一份东西"改成"帮你做一件事"。
> ❌ 不写："私信我发你花桥价格表"（这是换皮的"领资料"）
> ✅ 要写："把情况告诉我，我帮你一个个排、把坑先说清楚"（落点是服务，不是资料）
> "资料／价格表／户型图"最多偶尔用来证明你手上有货（"花桥 200 多个小区我都跑过"），不能当成私信交付物去承诺——一承诺，就变回公约明文点名的违规诱饵。
> ⛔ 只有这两种不能碰：出现电话／微信／二维码／加V；"评论区留关键词领资料""要底价私信我"（"底价""最低价"是公约明文词，任何变体都不能用）。
> 完整清单与平台差异见 04_合规红线.md 第五节。
第 4 步：排成一条坡（口径 × 配比 × 渐进）
选题有了，接下来决定"先发哪条、后发哪条"——这是本技能和"随便给 10 个题目"最大的区别。
三件事一起做：
-
口径从大到小，和客户的三个问题对齐（
references/02第二节）
城市级（① 为什么买／卖：行情、政策、要不要现在动）→ 板块级／小区级（② 怎么买／卖：板块有没有潜力、配套兑不兑现、这笔钱能买到什么、几个选项怎么选）→ 楼盘级／个人级（③ 为什么找你买／卖：具体怎么挑、我为什么劝他别买那一套）。
前 4 条讲大的拉人，中间 3 条帮客户缩范围，后 3 条落到具体那一套。
⚠️ 冷启动不要一上来就拍房源，也别一上来就讲自己多好。 -
四类内容配平（
references/02第三节）
专业说明型 4 · 信息证实型 2 · 信任决策型 2 · 价值观呈现型 2。（用户情况特殊可微调，但别全挤一类。） -
套 10 天渐进模板（
references/02第五节）
D1 行情 → D2 本地刚发生的事 → D3 板块先排除谁 → D4 你自己的坑 → D5 这个预算能买什么 → D6 两个选项怎么选 → D7 客户故事 → D8 现场实测 → D9 具体怎么挑 → D10 行业真话。 -
⭐ 必出题型配额（硬要求，一条都不能少）（
references/02第四节）
城市 2 · 板块 3 · 楼盘 3 · 人 2。用户要拍的是"专业解读型内容，城市／板块／楼盘三选一"，排期里凑不出这三类，学员就没法交作业。
交付前必须报一行："城市 2 ／ 板块 3 ／ 楼盘 3 ／ 人 2"，少一条就补那条，不许用"信息证实"顶替。
三类必出题型的骨架在024.2，直接挑：城市（下一盘大棋／还在跌怎么选／十年曲线）· 板块（月度成交榜／只有三类在跌／凭什么贵 30%／三板块横评）· 楼盘（成交第一为什么／卖得最好 5 个／出事的盘能不能买／同小区差 N 万）。
⚠️ 三个红线："抄底"视频号禁用（512 公约点名）；"未来 3 年全面爆发"是判断不是承诺，必须给依据、说风险；讲烂尾／腰斩必须点名项目＋当前状态＋信息来源。
两个兜底（话题不够时用，别硬编）：
- 口播话题不够 → 让用户去拍重点房源：去贝壳找有特色（大露台、大院子、空中花园、复式、湖景）、好板块的便宜房子、带看量最高、评分高/图片好看的房源，按专业型拍，2 分钟以内、爆点前置。详见
02第五节。 - 客户故事位缺料 → 直接问用户（配比里信任决策型那 2 条）。不要替他编，也不要默默删掉。 先交 10 条骨架、故事位留
［ ］，附上一个具体问法（挑一个问，别一次问一堆）。
第 5 步：按输出模板交付（不只交 10 个题目，要交一份能讲给别人听的计划）
按 references/05_输出模板.md 输出。固定四块 + 一个小尾巴：
- 这个计划怎么写（5 句）：讲给谁（一类人＋一个处境）／他卡在哪／这批的总观点（一句话，能被反驳）／怎么排的＋为什么这个顺序／题型配额。
- 内容库 10 条：天 / 挂哪一问 / 层级 / 必出题型 / 标题 / 核心观点（我认为…因为…） / 一类人 / 素材来源 / 难度。
核心观点是必填列，不是内容概括。 判据：这句话有没有人会不同意？没人反对＝不是观点，重写。 - 选题卡（至少 3 张：城市／板块／楼盘各一张）：每张给三样——核心观点（我认为…因为…）／探讨方向（3—4 个，就是这条视频的段落顺序）／数据与来源（逐条列到字段级：哪个接口、哪个字段、哪天抓的）。
这是交给「房产口播稿共创教练」的输入包：给得越细，下游越不用猜。抓不到的数据（带看量／历史走势／单套成交）写进「缺口」，不进数据表、不编。
仍然不写开头逐字稿、不写转场、不给金句——这一块是输入，不是成稿。 - 备选池（5—8 条） + 要你补的（只列真的缺的 + 具体问法）。
- 小尾巴：政策插播位。
多轮使用（第二次、第三次）→ 多交一块「已用清单」（小区/事件 × 问题 × 对象），并在开头说明本轮避开了哪些组合。
交付形态固定三份（同源、同数字）：.md（留底传下游）＋ .html（蓝色主题，一题一卡）＋ .pdf（A4 竖版，一条选题一页，带页码）。
PDF 做完 HTML 就直接出，不用再问。 打印样式与导出命令见 references/05_输出模板.md 第六节——HTML 里必须自带 @media print，不然导出来卡片会被拦腰截断。
政策类不占位：本地一出新政／土拍／重大规划，当天插到最前面，其余顺延一天。
不写完整口播稿、不给拍摄脚本、不给开头逐字稿——那是「房产口播稿共创教练」的活。
第 6 步：过合规（但别做过头的合规）
交付前按 references/04_合规红线.md 自检一遍。视频号房产内容四条必查（《视频号房地产行业公约》）：不留联系方式、"领资料/要底价"是明文违规诱饵、房源信息给全（小区+面积+真实价格+机构全称）、不碰法拍/零首付/升值承诺。
但别把合规做过头：公约禁的只有"联系方式"和"领资料／要底价"两类诱饵。钩子、悬念、下期预告、评论区提问、服务承诺式私信——这些都可以放开用（合法钩子清单见第 3.4 节与 04_合规红线.md 第五节）。没有钩子的选题等于没有结尾。
2. 判断标准
- ⛔ 不用「成交周期」：这个字段波动太大（同一小区 2025 年 177 天、2026 年 9 月 357 天），排期、标题、口播里一律不出现。判断小区改用
09_小区判断六维.md：价 / 量（换手率 = 成交 ÷ 在售）/ 租（毛回报率 = 月租×12 ÷ 总价）/ 形（户型、梯户比、车位比）/ 质（楼龄、物业费、商水商电）/ 人（真实点评）。 - 题型配额过没过：城市 2 ／ 板块 3 ／ 楼盘 3 ／ 人 2。板块和楼盘加起来必须 ≥6 条。说不出来少的哪条，就是没排完。
- 每条有没有核心观点：能填完"我认为 ，因为 "，且有人会不同意。只有事实没有观点的（"这个小区成交 276 套"）、正确的废话（"买房要看需求"）——都算空题。
- 整批有没有一句总观点：10 条看完，客户要记住哪一句。写不出来，说明这 10 条只是 10 个题目，不是一个计划。
- 每条选题都能答上四个必填：一类人是谁（能对上号）？他此刻卡在哪一问（三问之一，只挂一个）？我敢下什么判断？哪条新闻／数据／文件能兑现？答不上 = 空题，磨或删。
- 三问有没有覆盖：10 条里①"为什么买／卖"和②"怎么买／卖"占大头（这两层负责拉人），③"为什么找你买／卖"留 2—3 条（这层负责落成交）。别 10 条全在讲城市行情，也别一上来就讲自己多好。
- 10 条能说出"坡"：城市级／板块级／楼盘级各几条，前面拉人、后面落成交。别 10 条全是大的，也别一上来就是房源。
- 四类内容配比对不对：专业说明 4 / 信息证实 2 / 信任决策 2 / 价值观呈现 2（可微调，但别全挤一类）。
- 10 条里至少 7 条能说出"这条是拍给谁的" —— 说不出，说明还停在"我有什么料"，不是"他在愁什么"，客户视角还没建立。
- 10 条里"先否定／排除"型至少 2—3 条：全是"介绍／解读"型说明还没磨到位。
- 10 条里至少 3 条挂着"住着舒不舒服／怎么挑"这类生活问题（买菜、通勤、挑楼层、砍价）——这是客户真正在饭桌上讨论的，也是同行最少讲的。
- 同一件事不重复（多轮时尤其查）：同一个小区要再讲，必须换一问、换一类人。
- 流量与客资只做方向性判断（广/中/窄、泛/中/精），依据是话题覆盖范围、地域限制、购房阶段、需求强度。不给未经验证的播放量、上客量、转化率。
- 缺真实素材时：缺数据 → 出"待调研"专业选题（写清要查什么）；缺客户故事／成交／个人经历 → 留
［ ］并直接问用户。一律不编。 - 政策、价格、学区、规划、地铁兑现都要标来源与时间；搜索结果一律回官方原文核，未核实写"待核实"。
3. 什么时候读哪个文件
| 需要做什么 | 读这个 |
|---|---|
| 拉贝壳数据、命令怎么用、哪些接口不可用、数据→选题映射 | references/01_贝壳数据接入.md |
| 配比、从大到小、必出题型配额、10 天渐进模板、滚动续接、房源兜底、客户故事问法 | references/02_选题配比与排期.md |
| 生成标题、11 式句式、营销张力分级、平台差异、反例改写 | references/03_标题工厂.md |
| 想知道"标题到底该怎么写"→ 11 个真实句式（点名喊话／拿话反问／前后对撞／两个数字打架…） | references/08_爆款句式库.md |
| 判断一个小区值不值得买、适合谁（六维：价/量/租/形/质/人） | references/09_小区判断六维.md |
| 标题卡住了 → 抄真实跑出来的骨架（855 条作品，已去城市名，七组分类） | references/07_标题库.md |
| 交付前合规自检（512 公约） | references/04_合规红线.md |
| 具体输出格式（四块 + 已用清单） | references/05_输出模板.md |
| 本地新闻怎么搜、搜什么、怎么变成选题 | references/06_本地新闻监测.md |
