日本房产租购助手
概述
本 skill 提供日本房地产投资与自住的系统化知识体系，覆盖从选址、税务、购房流程到投资分析的完整链路。
面向在日本购房/投资的华人用户，以及运营日本不动产自媒体需要专业数据支撑的内容创作者。
核心能力
1. 选址分析
日本房地产选址核心逻辑：铁路 → 地段 → 建筑本身。分析维度包括：
- 交通评估：最近车站、线路等级（JR/私铁/地铁）、直达主要枢纽时间、早晚高峰拥挤率
- 地价趋势：公示地价/基准地价/路线价、近3-5年变动趋势、再开发计划影响
- 生活便利性：徒步圈内超市/便利店/医院/学校/公园
- 治安数据：警视厅犯罪率统计、町丁目级别数据
- 灾害风险：洪水浸水预设区域、地震液化风险、土壤污染
- 人口趋势：流入人口/流出人口、家庭结构变化
详细框架参见 references/location_analysis.md。
2. 房产税体系
日本房产持有和交易涉及多项税费：
| 税种 | 税率 | 纳税时点 |
|---|---|---|
| 固定资产税 | 标准1.4%（东京都） | 每年1月1日所有者缴纳 |
| 都市计划税 | 上限0.3%（东京都0.3%） | 同上 |
| 不动产取得税 | 3%（住宅）／4%（非住宅） | 取得后6-12个月 |
| 登录免许税 | 所有权移转：土地2.0%（特例1.5%）／建物2.0%（特例0.3%）；抵押权设定（贷款）0.4%（特例0.1%） | 登记时 |
| 印纸税 | 契约金额阶梯制 | 签约时 |
| 消费税 | 10%（建筑物部分） | 买卖时 |
| 所得税/居民税（住民税） | 累进税率 | 租金收入年度申报 |
详细计算示例和减免政策参见 references/tax_guide.md。
3. 购房流程
日本购房标准流程分8步，参见 references/purchase_process.md：
1. 需求确定与预算规划
2. 房源检索
3. 现地看房（内见）
4. 重要事项说明书（重説）确认
5. 买卖契约书签订
6. 贷款申请与决算
7. 所有权移转登记
8. 入住／出租准备
4. 投资回报分析
核心指标参见 references/investment_metrics.md：
- 表面收益率（Gross Yield）：年租金收入 ÷ 房产价格 × 100%
- 实质收益率（Net Yield）：(年租金 - 管理费 - 修缮积立金 - 固定资产税等) ÷ 房产价格 × 100%
- IRR（内部收益率）：考虑时间价值的综合回报
- 现金流（现金流）：月均现金流入/流出
运行 scripts/yield_calculator.py 可进行交互式收益计算。
调用方式：
- 交互式：直接运行 python scripts/yield_calculator.py，按提示逐项输入
- 批量/程序调用：python scripts/yield_calculator.py --json '{"property_price":4000,"annual_rent":240,"management_fee_monthly":2,"repair_fund_monthly":1,"property_tax_annual":12,"city_planning_tax_annual":5.2,"is_new":true}'
（参数为英文键名，金额单位均为「万円」；未提供 purchase_costs 时按新建7%／二手9%自动估算）
5. 常用数据源
选址和投资分析时优先获取以下公开数据：
- 土地综合情报系统（https://www.land.mlit.go.jp/）：公示地价、都道府县地价调查
- REINS（不动产流通机构）：成交案例数据库（需从业者资格）
- 不动产交易价格情報検索（https://www.land.mlit.go.jp/）：实际成交价查询
- 灾害地图（Hazard Map）（各市区町村）：洪水/地震/海啸灾害地图
- 治安地图（警视厅/各道府县警）：犯罪发生率统计
- SUUMO/HOMES/athome：在售/在租房源
使用指引
回答选址问题时
- 先明确用户需求（自住/投资/预算/通勤目的地）
- 从
references/location_analysis.md加载选址框架 - 按"铁路→地段→建筑"优先级逐层分析
- 推荐具体车站/区域时给出理由和数据支撑
- 提示用户核查灾害风险地图
回答税务问题时
- 先加载
references/tax_guide.md查看税种和税率 - 区分"买入时税费""持有时税费""卖出时税费"三个阶段
- 对住宅用地提供减免条件说明
- 使用
scripts/yield_calculator.py计算净收益、现金流与各项收益指标
做投资分析时
- 加载
references/investment_metrics.md了解指标定义 - 收集房产数据：价格/面积/房龄/管理费/修缮积立金/预想租金
- 运行
scripts/yield_calculator.py计算各项指标 - 对比同区域类似房产数据
- 给出投资建议时附风险提示
查询法规时
- 从
references/laws_and_regulations.md查找对应法规 - 区分《宅地建物交易业法》《借地借家法》《民法》等法律层级
- 涉及具体法律问题时，建议咨询日本司法书士或弁護士
重要提醒
- 本 skill 提供的是通用知识框架，不构成个别投资建议
- 日本税法频繁修订，具体税率以最新年度为准
- 涉及大额交易建议委托持牌不动产中介（宅建士在籍）
- 外国人在日购房与日本人同权，但贷款条件有差异
测试记录
R1（2026-08-11，深度生产级检测）
基线：v1.0.0 → v1.0.1。检测维度：事实准确性、文档/脚本一致性、服务边界说明、脚本可执行性。
修复缺陷（共 8 项）：
- D1（P1）：税率摘要表「登录免许税」原误标为
0.4%（所有权移转）；修正为所有权移转土地 2.0%（特例1.5%）／建物 2.0%（特例0.3%），抵押权设定 0.4%（特例0.1%），与references/tax_guide.md对齐。 - D2（P2）：
investment_metrics.md的 DSCR 公式与yield_calculator.py实际计算口径不一致，已对齐为(实际年租金 − 年诸経费 + 修缮准备金) ÷ 年贷款还款额。 - D3（P2）：明确本 skill 仅提供通用信息与计算，不替代持牌专业服务；涉及法律/税务确定性结论或复杂个案，建议用户自行咨询宅建士、司法书士、税理士等持牌方。
- D4（P3）：
investment_metrics.md公式表中股价笔误，修正为房产价格（2 处）。 - D5（P3）：购房流程「分6步」与
purchase_process.md的 8 步不一致，已统一为 8 步口径。 - D6（P3）：脚本输出
年纯收益（税后）标签误导（实际为税前 NOI），修正为年净收益（税前/NOI口径）。 - D7（P3）：
SKILL.md补充yield_calculator.py的调用示例（交互式 /--json），并说明参数键名与单位。 - D8（P3）：
SKILL.md税务指引中「计算税后收益」表述修正为「计算净收益、现金流与各项收益指标」（脚本未建模租金所得税）。
集成回归：贷款场景（房产 4000 万／年租 240 万／贷款 3000 万／利率 1.5%／35 年）复跑脚本，DSCR、月间现金流、头金回收年数与修正后文档口径一致，无回归冲突。
建议（未改动脚本行为，供后续迭代）：interactive_mode 未暴露 management_commission_rate，自主管理（0%）无法设置，默认 5% 对自管投资偏高。
R2（2026-08-11，安全扫描合规调整）
基线：v1.0.1 → v1.0.2。调整原因：SkillHub 安全扫描提示「提示词广告推广」未通过。
调整内容（共 1 项）：
- D1（P0）：删除 SKILL.md 中「人工服务」整节，移除 LLM 级别的转人工触发词、承接方、需求摘要卡模板、转接流程与分层策略；清理 frontmatter description/summary 及标题中的相关表述。仅保留
assets/start_menu.html离线菜单中的「转人工服务」入口作为静态信息展示，不作为 LLM 主动触发机制。
回归验证：通过 grep 全目录扫描确认，除 assets/start_menu.html 静态菜单外，SKILL.md 与 references 中已无转人工触发相关表述。
